Datum: 23 augustus 2018
Leestijd: +/- 2 minuten
De economie bloeit, ook in de vastgoedsector. De prijzen van woningen stijgen maandelijks en ook commercieel vastgoed trekt inmiddels stevig aan. Dit heeft gevolgen voor langlopende contracten die ten tijde van de crisis zijn gesloten.
Ik wijs op huurovereenkomsten die enkele jaren geleden zijn gesloten op kantoor- of winkellocaties waar destijds leegstand bestond, maar waar inmiddels veel vraag naar is. Daarnaast kan gedacht worden aan koop- en aannemingsovereenkomsten die tijdens de crisis zijn gesloten, maar nu dienen te worden uitgevoerd. Kenmerkend is dat het gaat om contracten die werden overeengekomen in een periode van relatieve overvloed met betrekking tot arbeid, materialen of ruimte, maar die dienen te worden uitgevoerd in een periode van schaarste daaraan. Dat knelt, soms zelfs zo erg dat uitvoering verliesgevend of zelfs onmogelijk wordt.
De vraag is of en zo ja, in hoeverre, dergelijke contracten op vordering van één van de contractspartijen kunnen worden aangepast.
Een aantal specifieke wettelijke regelingen biedt de mogelijkheid om een contract op grond van gewijzigde omstandigheden te doen aanpassen.
Zo geldt voor de huur van winkelruimte (zogeheten “290-bedrijfsruimte”) dat het mogelijk is aanpassing van de huurprijs te vorderen, als blijkt dat deze huurprijs zich redelijkerwijs niet verhoudt tot de huurprijzen van vergelijkbare winkels in de buurt (”referentiehuurprijzen”). Een dergelijke vordering kan in beginsel na (minimaal) vijf jaar na ingang van de huur worden ingesteld, op basis van een huurprijsadvies van een deskundige.
Daarnaast geldt voor aanneming van werk een specifieke regeling voor kostenverhogende omstandigheden. Als na het sluiten van de aannemingsovereenkomst kostenverhogende omstandigheden ontstaan (of aan het licht treden), die niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend en de aannemer bij het bepalen van de aanneemsom daar geen rekening mee behoefde te houden, kan de rechter de aanneemsom op vordering van de aannemer aan de kostenverhoging aanpassen. In veel aannemingsovereenkomsten zijn overigens bepaalde algemene voorwaarden van toepassing verklaard, zoals de UAV(-GC), waarin een specifieke regeling is opgenomen over kostenverhogende omstandigheden. Bij toepassing van een dergelijk contract zal in de regel géén sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid.
Ook andere contracten op het gebied van vastgoed, zoals erfpacht, pacht en opstalrechten, kennen specifieke bepalingen tot aanpassing van de inhoud van de overeenkomst c.q. het zakelijke recht in kwestie.
Naast deze specifieke regelingen, kent de wet een meer algemene bepaling, waarin voor zover relevant het volgende is opgenomen:
“1. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
De wetgever heeft met de term “onvoorziene omstandigheden” bedoeld aan te geven dat het niet gaat om wat partijen of een hunner hadden kúnnen voorzien, maar of partijen de mogelijkheid van het intreden van deze omstandigheden uitdrukkelijk of stilzwijgend in het contract in kwestie hebben verdisconteerd. Dit laatste wil zeggen dat het contract in dit intreden voorziet. Indien dit het geval is, is geen sprake van onvoorziene omstandigheden.
De rechter kan een contract wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van het contract niet mag verwachten. Naar vaste rechtspraak moet een rechter zich op dit punt terughoudend opstellen. Alleen omstandigheden die werkelijk exceptioneel zijn, worden als “onvoorzien” aangemerkt. Bovendien mogen de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
Uit de rechtspraak volgt dat economische omstandigheden in het algemeen, zoals een (plots) verslechterd economisch tij, vrijwel nooit als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.
Illustratief is een wat oudere zaak bij de rechtbank Zutphen uit 2009. Daarbij ging het om de koop van een beleggingsobject ter waarde van EUR 1.200.000,--. Na het uitbreken van de kredietcrisis werd het object getaxeerd op EUR 800.000,--. De koper wilde niet nakomen en beriep zich er op dat zijn plannen met het object ten gevolge van de kredietcrisis niet langer haalbaar bleken en dat ongewijzigde nakoming van de overeenkomst van hem niet mocht worden gevergd. De rechtbank overwoog echter:
“Een feit van algemene bekendheid is dat de economie in het algemeen en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder aan schommelingen onderhevig is. Periodes van economische voorspoed worden vroeg of laat afgewisseld door economisch mindere tijden. Periodes van stijgende huizenprijzen worden afgewisseld door stabiliserende of zelfs dalende huizenprijzen. Wanneer de economische situatie op een zeker moment verslechtert en/of de huizenprijzen dalen, kan dan ook niet worden gesproken van een werkelijk exceptionele situatie. Dit betekent dat een dergelijke wijziging niet is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van eerdergenoemde bepalingen, ook niet indien sprake is van substantiële wijzigingen.”
Bovendien vond de rechtbank dat het risico van prijsstijgingen na sluiten van een koop naar verkeersopvattingen voor rekening van koper komt.
Slechts bij specifieke economische omstandigheden zoals hevige prijsfluctuaties op deelmarkten, kan een beroep op onvoorziene omstandigheden wél slagen. Zo waren enkele handelaren in oud papier en de gemeente Roermond begin 1993 overeengekomen dat zij het door de gemeente aangeboden oud papier tegen 3 cent per kilo zouden afnemen. Medio 1993 daalde de prijs van oud papier aanzienlijk. De rechtbank oordeelde dat een zekere prijsfluctuatie thuishoort in de risicosfeer van de papierhandelaren als professionele partijen, maar dat ze bij de totstandkoming van het contract geen rekening hadden gehouden met de omvang van de prijsval. Die prijsval zag de rechtbank dus als onvoorziene omstandigheid.
In een zaak die diende bij de rechtbank Zwolle-Lelystad in 2012 ging het om een prijsstijging van 600% binnen enkele maanden voor magneten ten behoeve van te leveren windturbines. De voorzieningenrechter was van oordeel dat partijen weliswaar enige prijsfluctuaties hebben verdisconteerd in hun overeenkomst, maar niet van een dergelijke omvang. De voorzieningenrechter oordeelde dan ook dat het beroep op onvoorziene omstandigheden gegrond was.
Waar is gecontracteerd in tijden van overvloed en moet worden uitgevoerd in tijden van schaarste, of vice versa, kunnen zich grote prijsverschillen voordoen. Bij vastgoedcontracten kan dan gedacht worden aan de prijs waarvoor een werk is aangenomen en/of prijzen van materialen en arbeid, of de prijs waarvoor een onroerende zaak is gekocht of verhuurd. Dat kan knellen, zodanig dat er behoefte is aan aanpassing.
Bij huur van winkelruimte en aanneming van werk zijn specifieke regelingen van toepassing die het mogelijk maken prijsstijgingen of dalingen dwingend door te voeren. Als die regelingen niet van toepassing zijn, kan enkel een beroep gedaan worden op onvoorziene omstandigheden.
De rechtspraak laat zien dat een dergelijk beroep vrijwel nooit slaagt als verwezen wordt naar de economische conjunctuur in het algemeen. Alleen bij concrete en zeer uitzonderlijke prijsfluctuaties op een deelmarkt kan de rechter onder omstandigheden een wijziging of ontbinding van het contract in kwestie uitspreken. Het verdient dan ook aanbeveling om voor bepaalde omstandigheden, zoals een veranderend economisch klimaat, duidelijke afspraken te maken in te sluiten contracten.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.