Investeren in de horecaonderneming van uw huurder: wel of niet doen?

Voor veel investeerders of banken is de horeca geen aantrekkelijke branche om te financieren. In de horeca verliezen veel investeringen namelijk vrijwel direct hun waarde als zekerheid voor financiers. Dat heeft enkele belangrijke oorzaken, maar de argumentatie daarachter gaat voor verhuurders niet altijd op. Voor verhuurders kan investeren in de horecaonderneming van de huurder zeker interessant zijn, als u maar op de hoogte bent van de volgende kansen en risico’s.

“Bouwkundige” ínvesteringen en natrekking

Veel investeringen die een huurder als horecaondernemer doet, zijn aanpassingen aan de bedrijfsruimte die u aan hem verhuurt. Denk daarbij aan isolatie, luchtafvoer of luchtcirculatie, verwarming of airconditioning, de vetput, een nieuwe vloer, verhogingen in de keukenvloer, een nieuw plafond, elektra, nieuwe toiletgroepen, een open haard, een muur eruit of een muur erin, schilderwerk.

Schadecriterium

Het kan voor u als verhuurder zeer interessant zijn om daar in te investeren. Veel van die aanpassingen komen namelijk het vastgoed ten goede, dus aan de verhuurder. Bij zo’n ‘bouwkundige’ aanpassing van het gehuurde kan natrekking plaatsvinden doordat een aangebrachte zaak fysiek onlosmakelijk verbonden wordt met het vastgoed. De eigenaar van die investering verliest zijn eigendom en de eigenaar van het vastgoed heeft dan van rechtswege, automatisch, een onderdeel bij zijn vastgoed gekregen. Het criterium is of de nagetrokken zaak ‘bestanddeel’ is. Dat is het geval als de investering zodanig met het vastgoed wordt verbonden dat ze daarvan niet kan worden afgescheiden zonder relevante schade.

Verkeersopvattingen

Een ander argument voor natrekking (naast het “schadecriterium”) zijn de verkeersopvattingen. Als bijvoorbeeld de huurder een nieuwe toilet laat aanbrengen, is de huurder het eigendom van dat toilet ook kwijt, wellicht niet vanwege het schadeciterium (want de pot kan makkelijk weer losgeschroefd worden), maar wel vanwege het criterium van de verkeersopvattingen: de WC is immers – zo zal iedereen wel vinden – onderdeel geworden van de toiletgroep.

Recht op vergoeding gedane investering?

De horecaondernemer die door natrekking de eigendom van zijn investering verliest, kan recht hebben op schadevergoeding. Maar hier wringt de schoen voor de financier vaak: in de huurcontracten die in de horeca standaard worden gebruikt, is die claim van de horecaondernemer op de verhuurder vanwege verbeteringen aan het pand,  standaard ‘weggeschreven’. Dat betekent dat de huurder deze investeringen direct kwijt is.

De horecaondernemer ervaart dat nadeel vaak pas aan het einde van de huurovereenkomst. Ondertussen verwacht ondernemer dat deze investeringen bijdragen aan de sfeer, de omzet en het resultaat en - bij verkoop - aan hogere goodwill. Maar dat biedt financiers geen zekerheid.

Voor veel financiers is het financieren van deze investeringen dus risicovol. Daarom wil een externe financier dergelijke investeringen vaak niet financieren. Maar als verhuurder betekent dit dat deze investeringen door natrekking vaak al meteen zijn “terugverdiend” als waardevermeerdering van het vastgoed.

Investeringen in de inrichting en de voorraad

Als uw huurder vraagt om een financiering voor investeringen in de inrichting, loopt u meer risico. Daarbij moet u denken aan keukenapparatuur, meubels, geluidsinstallatie, kassasystemen, kunst, servies en glaswerk. Dat zijn investeringen in zogenaamde ‘bodemzaken’. Als het fout gaat met de exploitatie, heeft de belastingdienst een eerste recht op de opbrengst van deze bodemzaken. U als verhuurder en financier kan daar dan wel een (stil) pandrecht op hebben bedongen, maar in het geval van beslaglegging door de belastingdienst of faillissement heeft u daar niets aan. De waarde komt toe aan de belastingdienst, en in geval van faillissement aan de boedel.

Dit is tegenwoordig nog problematischer omdat de wet nu bepaalt dat als u een pandrecht heeft op dit soort bodemzaken en u het pandrecht wil uitoefenen (omdat er achterstanden zijn in rente- en aflossingsverplichtingen), u dat eerst bij de belastingdienst moet melden. Vervolgens heeft de belastingdienst een aantal weken de tijd om zelf ook beslag te leggen en zo dus “voor te kruipen”.

Bovendien hebben horecaondernemingen over het algemeen ook weinig andere activa die tot verhaal kunnen strekken. De meeste klanten rekenen immers direct af, dus verpanding van debiteurenvorderingen is niet interessant. De voorraad is ook maar beperkt en bovendien maar beperkt houdbaar, dus ook weinig waard.

Het financieren van dit soort investeringen is vanwege het gebrek aan verhaalsmogelijkheden dus risicovoller dan het financieren van investeringen die direct bijdragen aan de waarde van uw vastgoed. De horecaondernemer zal bovendien het gevoel hebben dat u als verhuurder met hem meedenkt ten aanzien van de verbouwingen.

Conclusie

Als verhuurder heeft u in veel gevallen direct baat bij de door de hurende horecaondernemer gedane ‘bouwkundige’ investeringen. Het risico op een gebrek aan verhaalsmogelijkheden is dus beperkt, omdat u zelf meteen baat heeft bij de investering. Als de financiering plaats vindt door een lening, verdient u mogelijk zelfs twee keer aan de gedane investering. Eén keer door natrekking en de tweede keer door de rente- en aflossingen die u op de lening ontvangt.

Omdat het voor externe financiers niet interessant is om hierin te investeren, kan uw investeringsbereidheid net het zetje zijn dat de horecaondernemer nodig heeft om in uw pand aan de slag te gaan. En dat terwijl u als verhuurder daar zelf eigenlijk niet veel mee kunt verliezen.

Ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
Erik Jansen.

partner: Ondernemen

04 augustus 2017 Kennis

Stuur Erik een reactie