Datum: 28 maart 2018
Geschreven door: David Nas
Leestijd: +/- 2 minuten
De ladder voor duurzame verstedelijking vormt nog steeds voer voor juristen en dus ook voor de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tegenstanders van bouwplannen beroepen zich vaak op dit instrument, dat beoogt zuinig ruimtegebruik te bevorderen. Het bouwen voor leegstand zou immers niemand moeten willen. Toch betekent dit niet dat een bouwplan dat voorziet in woningbouw in een krimpregio nooit doorgang kan vinden. Zelfs niet als er al genoeg plannen zijn om in de krimpende woningbehoefte te voorzien. Hoe komt de Afdeling tot dit oordeel?
Op 28 maart 2018 oordeelde de Afdeling over het door de raad van Valkenswaard vastgestelde bestemmingsplan Carolusdreef 100. Dat plan voorziet op een voormalig schoolterrein in de bouw van 14 grondgebonden woningen en 23 appartementen. Zoals gebruikelijk bij dit soort klassieke inbreidingslocaties gaan de bezwaren vooral over bouwhoogte, privacy en de ruimtelijke uitstraling. Maar appellanten voeren ook aan dat onvoldoende is gemotiveerd dat het bouwplan voorziet in een actuele behoefte conform de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is geen rekening gehouden met de bevolkingsdaling, die leidt tot een geringere behoefte aan woningen. En als er minder bewoners zijn, moet je geen nieuwe woningen bijbouwen, aldus appellanten.
De Afdeling behandelt deze beroepsgrond met de gebruikelijke overwegingen ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder is geen blauwdruk en de stappen leiden niet tot een vooraf bepaald resultaat (de toepassing van de ladder is derhalve geen wiskunde). Het bevoegd gezag kent de regionale en lokale omstandigheden en maakt een ruimtelijke afweging. Of de behoefte actueel is, wordt onder meer bepaald aan de hand van de vraag of reeds elders in de regio een stedelijke ontwikkeling is gepland of plaatsvindt die in die behoefte kan voorzien, aldus de Afdeling.
Om die afweging te maken moeten eerst de gegevens op een rij worden gezet. In dit geval is dat met een rapport van Stec gebeurd. In beeld wordt gebracht dat de zogenaamde harde plancapaciteit 745 woningen bedraagt. De zachte plancapaciteit beloopt 527 woningen en dit plan hoort bij die zachte plancapaciteit. Na deze aanbodzijde in beeld te hebben gebracht, wordt de vraagzijde in beeld gebracht. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de bevolking in de periode 2014-2030 afneemt. Maar tegelijkertijd blijkt uit de prognosecijfers dat een toename van het aantal huishoudens wordt voorspeld als gevolg van gezinsverdunning. En die gezinsverdunning is veel sterker dan de bevolkingskrimp, zo blijkt. Bevolkingskrimp leidt daarom niet meteen tot het wegvallen van de vraag naar woningen en daarmee de behoefte aan woningen, integendeel. Berekend is dat de geconstateerde toename van het aantal huishoudens in de prognose binnen de planperiode van 10 jaar een behoefte van maar liefst 875 extra woningen oplevert.
Met deze gegevens leert de rekensom dat naast de harde plancapaciteit van 745 woningen nog behoefte bestaat aan 130 woningen die uit de zachte plancapaciteit kunnen worden gerealiseerd. Deze kwantitatieve behoefte wordt vervolgens in politieke besluitvorming omgezet naar een kwalitatieve woonbehoefte. De raad heeft besloten prioriteit te leggen bij plannen van derden voor binnenstedelijke stedelijke ontwikkelingen die passen bij de kwalitatieve behoefte aan sociale woningbouw, die ook in dit plan is voorzien. Daarom is de eindconclusie dat het uitvoering geven aan het woningbouwplan aan de Carolusdreef voorziet in een actuele regionale behoefte en dat voor onaanvaardbare structurele leegstand elders niet behoeft te worden gevreesd.
Bevolkingskrimp sluit niet uit dat er behoefte bestaat aan woningen. In kwantitatieve zin, omdat ontwikkelingen in de gezinssamenstelling tot een grotere woningbehoefte kunnen leiden. In kwalitatieve zin, omdat de woningvoorraad niet per se aansluit bij de behoefte. Een mix van deze argumenten maakt een ladderonderbouwing sterk. Misschien dat het actualiseren van de woningbehoefteramingen met de ontwikkeling van de samenstelling van huishoudens ook de ladderdiscussies in krimpregio’s laten verstommen.
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.