In een uitspraak van vandaag heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State permanente bewoning van het in 2010 gerealiseerde recreatieappartementencomplex Zuiderzee op Zuid mogelijk gemaakt.
Het complex van 157 luxe appartementen stond al vijf jaar voor ongeveer 40% leeg en dreigde te verpauperen. Voor de gemeenteraad voldoende reden om permanente bewoning in het bestemmingsplan Zuiderzee op Zuid mogelijk te maken. Gedeputeerde Staten van Flevoland keerden zich tegen dat plan en grepen in met een zogenaamde reactieve aanwijzing.
Grondslag voor de reactieve aanwijzing
De uitspraak is in de eerste plaats interessant omdat de Afdeling oordeelt dat Gedeputeerde Staten de bevoegdheid om een reactieve aanwijzing te geven ook kunnen baseren op een provinciale structuurvisie. De gemeente had nog betoogd dat een reactieve aanwijzing alleen kan worden gebaseerd op een provinciale verordening (in voorbereiding). Maar na een uitvoerige analyse van de parlementaire geschiedenis van de Wro bij invoering van de reactieve aanwijzing komt de Afdeling tot de conclusie dat ook provinciaal beleid als grondslag voor een reactieve aanwijzing kan dienen.
In dit geval staat in het provinciale beleid, het omgevingsplan, als essentieel element, dat van wezenlijke betekenis wordt geacht voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, dat permanente bewoning van recreatiewoningen in het buitengebied in principe wordt uitgesloten. Afwijken kan in incidentele gevallen, maar ook door toepassing van het zogeheten experimentenkader. De toepassing van het experimentenkader was voor dit project echter afgewezen. Het toelaten van permanente bewoning van het recreatieappartementencomplex was daarom in strijd met het provinciale beleid.
Precedentwerking
Een strikt hanteren van een essentieel element van beleid door het bevoegd gezag en een afstandelijke (marginale) toetsing van een beslissing om geen uitzondering toe te staan door de Afdeling, is wel standaard te noemen. Waar heb je anders essentiële elementen van beleid voor? Steevast beroept degene die geen uitzondering wil toestaan - in dit geval de provincie die een reactieve aanwijzing geeft - zich ook op de wens om precedentwerking tegen te gaan. Voordat je het weet wil iedereen een uitzondering. De houding van de provincie was dan ook begrijpelijk. Maar hier treffen wij het redelijk zeldzame geval aan dat de Afdeling vindt dat gelet op de unieke situatie van het appartementencomplex onvoldoende grond bestaat voor de vrees voor precedentwerking. Welke elementen hebben daar dan een rol bij gespeeld?
Allereerst dat het gaat om een uniek appartementencomplex, met grote appartementen, en dat er in de regio geen vergelijkbare projecten zijn. Ten tweede blijkt herstructurering niet mogelijk. Verhuur via een verhuurorganisatie is op niets uitgelopen, prijsverlaging en het bewerken van de Duitse markt voor verkoop heeft niet gewerkt en het verkleinen van de appartementen lukt niet, vanwege de bouwkundige opzet en omdat de appartementen die leeg staan verspreid over het complex liggen. Ten derde is sprake van een unieke situatie omdat het appartementencomplex er nu eenmaal staat en de langdurige en structurele leegstand negatieve gevolgen voor de directe omgeving kan hebben.
Deze elementen maken niet alleen dat geen vrees voor precedentwerking behoeft te bestaan, maar ook dat volgens de Afdeling Gedeputeerde Staten in redelijkheid geen reactieve aanwijzing hebben kunnen geven. Zelfs de afstandelijke - marginale - toets die de Afdeling aanlegt kan de reactieve aanwijzing daarom niet doorstaan.
Slot
Is dit de opmaat voor meer permanente bewoning van recreatiewoningen? Als er sprake is van structurele leegstand die effecten op de directe omgeving heeft en herstructurering om gebruik voor recreatiebewoning te handhaven aantoonbaar niet werkt, dan biedt deze uitspraak toch wel een aardige opening.
Quickscan bestemmingsplan
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
