Ruim baan voor tijdelijk zorgvastgoed

Door toenemende vraag, maar ook in verband met renovatie of herstructureringswerkzaamheden, is regelmatig behoefte aan tijdelijk zorgvastgoed. Zoals vaker het geval binnen ruimtelijke ordening, kan zo'n ontwikkeling vervolgens op weerstand vanuit de omgeving stuiten. Omwonenden of andere belanghebbenden geloven niet dat de voorgenomen vastgoedontwikkeling slechts tijdelijk is, zien hun omgeving verder verstenen, of hebben andere redenen waarom zorgvastgoed in hun omgeving onwenselijk is. Gelet op de benodigde investeringen en impact op de omgeving, wordt de ‘tijdelijkheid’ dan vaak expliciet in twijfel getrokken.

Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 oktober 2018 kan worden opgemaakt dat dit argument praktisch geen kans van slagen (meer) heeft. Ruim baan voor dus tijdelijk zorgvastgoed: binnen acht weken een omgevingsvergunning voor tijdelijk zorgvastgoed (maximaal 10 jaar), ook als die ontwikkeling in strijd is met het bestemmingsplan!

Versoepeld regime voor tijdelijke bouwwerken

Al in 2014 is de wet gewijzigd ten aanzien van tijdelijke bouwwerken (4 september 2014, Staatsblad 2014, 333). Voor die tijd kon slechts een vergunning voor een tijdelijk bouwwerk, in strijd met het bestemmingsplan, worden verleend indien aannemelijk was dat na het verstrijken van de gestelde termijn, geen behoefte meer bestond aan het tijdelijke bouwwerk. Voor zorgvastgoed kon dat onder meer betekenen dat aangetoond moest worden dat na verloop van de periode, er geen vraag meer was naar (het gebruik van) het zorgvastgoed. Gelet op de toenemende vraag was dit niet altijd eenvoudig. Juist die eis van het aantonen van de tijdelijke behoefte, is komen te vervallen.

Opvallend genoeg lijkt dat nog niet te zijn geland bij alle rechtbanken in Nederland, nu de rechtbank Zeeland-West-Brabant in september 2017 een tijdelijke zorgvastgoedconcept nog toetste aan dat oude criterium (is de behoefte wel tijdelijk?). In haar uitspraak van 10 oktober 2018, het hoger beroep tegen de uitspraak van die rechtbank, legt de Afdeling bestuursrechtspraak nog eens rustig uit dat het criterium van de tijdelijke behoefte niet langer geldt.

Vereisten voor tijdelijk vergunning zorgvastgoed

Maar wat geldt op dit moment dan nog wel? Bij de wijziging van de wet in 2014 is daarover het volgende opgemerkt: Bij het verlenen van een vergunning dient aannemelijk te zijn dat de activiteit na de in de vergunning gestelde termijn daadwerkelijk kan en zal worden beëindigd. Daarvoor is relevant dat het feitelijk mogelijk is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd.

De praktijk heeft vervolgens enige tijd met vragen gezeten over hoe het “kan en zal worden beëindigd” en “zonder onomkeerbare gevolgen” moeten worden geduid en hoe ver de motiveringsplicht daarover gaat. Nu weten we inmiddels dat een tijdelijke vergunning al snel mag worden verleend. De uitspraak over het zorggoedvastgoed is daarvan een mooi voorbeeld.

Tijdelijk zorgvastgoed toegepast

De appellant in kwestie beklaagde zich erover dat duidelijk sprake was van een onomkeerbare situatie vanwege de realisatie van het zorgvastgoed. Daarbij wijst hij op de omvangrijke bouwkosten en op de bouwtekeningen waaruit zou volgen dat het duidelijk helemaal niet gaat om een tijdelijk bouwwerk. Verder zouden volgens de appellant de uit te voeren grondwerkzaamheden als ‘onomkeerbaar’ moeten worden aangemerkt.

Dat zijn op zich begrijpelijke standpunten. Maar de Afdeling is er kort over. De gemeente had in de vergunning opgenomen dat na het verstrijken van de bij de omgevingsvergunning aangegeven termijn de vergunninghouder verplicht was om de bestaande toestand te herstellen (dus de toestand voor de verlening van omgevingsvergunning ). Vervolgens overweegt de Afdeling dat er geen grond bestaat voor het oordeel dat de gemeente op voorhand had moeten inzien dat het voorschrift niet kon worden uitgevoerd.

Het lijkt er dus op dat de bestuursrechter de tijdelijkheid erg 'licht' toetst. Als het in goede gemoede denkbaar is dat de bestaande toestand wordt hersteld, ondanks het prijskaartje daarvan, mag de tijdelijke vergunning worden verleend. De behoefte aan de tijdelijkheid speelt geen enkele rol van betekenis.

Tijdelijke vergunningen nader beschouwd

Het is aardig om deze uitspraak naast een andere recente uitspraak over een tijdelijk bouwwerk te leggen. In die zaak ging het om een omvangrijk zonnepark.

De Afdeling bestuursrechtspraak mocht in hoger beroep oordelen over een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland over een tijdelijke zonneakker. Volgens de rechtbank was die zaak duidelijk dat de zonnepanelen langer dan 10 jaar op de percelen zouden blijven staan. Sterker nog, dat voornemen werd bij de rechtbank ook bevestigd. Verder vond de rechtbank het niet aannemelijk dat een zonnepark van 22 hectare met een bouwsom van ruim anderhalf miljoen na 10 jaar zal worden afgebroken en verwijderd. Volgens de rechtbank kon de tijdelijke vergunning daarom niet worden verleend en had een uitgebreide procedure doorlopen moeten worden (26 weken).

De Afdeling bestuursrechtspraak vernietigt de rechtbankuitspraak onder de motivering dat de zonnepanelen en de stalen constructie waarop de panelen rusten eenvoudig verplaatsbaar zijn en het daarmee feitelijk mogelijk en aannemelijk is dat de zonneakkers zonder onomkeerbare gevolgen na 10 jaar kunnen worden verwijderd. Niet meer, niet minder.

Op deze wel zeer 'flexibele' benadering van de hoogste bestuursrechter is wel de nodige kritiek gekomen, maar het biedt wel veel mogelijkheden om snel tijdelijke bouwwerken te vergunnen. Het lijkt er zelfs op dat het mogelijk is om 'opzettelijk' gebruik te maken van een korte tijdelijke vergunningenprocedure (met minder motiveringseisen) om er vervolgens, al dan niet in overleg met de gemeente, op aan te sturen dat de ontwikkeling te zijner tijd in een bestemmingsplan wordt meegenomen en alsnog permanent wordt gemaakt. Of dat nu helemaal de bedoeling is geweest van de wetgever, valt wel te betwijfelen. Hoe dan ook, voor zorgvastgoedontwikkelaars met haast, wars van bestemmingsplanprocedures en met een goede relatie met de gemeente én een beetje lef, biedt het wel kansen!

Ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
Coen Geerdes.

Advocaat: Omgeving en overheid

11 oktober 2018 Kennis

Stuur Coen een reactie

  • Bescherming persoonsgegevens:
    U kunt erop vertrouwen dat wij uw persoonlijke gegevens verwerken volgens onze privacy policy.