Vastgoed “as a service” en ontruimingsbescherming

Vroeger was het heel gewoon dat bedrijven hun vastgoed in eigendom hadden. Kantoren maar ook bijvoorbeeld productielocaties waren bij uitstek een statussymbool en visitekaartje van een bedrijf. In de tweede helft van de vorige eeuw werd het steeds minder belangrijk om vastgoed in eigendom te hebben. Dat gold in het bijzonder voor kantoren ten behoeve van de dienstensector. Voor het bedrijfsproces van een bank, een uitzendbedrijf of een verzekeraar maakt het helemaal niet uit of de kantoren waarin dat bedrijfsproces plaatsvindt eigendom zijn of langdurig worden gehuurd.

As a service in de praktijk

De laatste jaren zien we een trend die nog een stap verder gaat: vastgoed “as a service”, oftewel huisvesting als dienstverlening. Bedrijven als Regus, Spaces, Tribes, Igluu, Seats 2 Meet en WeWork groeien als kool door het aanbieden flexibele kantoorruimtes, flexplekken en ‘co-working spaces.’ Kenmerkend daarbij is dat het gaat om een “all inclusive service” tegen betaling van een vast bedrag per werkplek per tijdsperiode.

Vastgoed “as a service” past in een grotere trend waarbij producten niet meer gekocht worden maar als full service dienst worden afgenomen. Software as a service is een bekend voorbeeld, maar ook vervoer (private of corporate lease), boodschappen en maaltijden (Picnic, Hello Fresh) of zelfs de mogelijkheid om altijd verse bloemen in huis of op kantoor te hebben (Bloomon).

Tegenwoordig maken niet alleen zzp’ers en start-ups gebruik van deze aanbieders. Ook steeds meer grotere bedrijven gebruiken deze vormen van huisvesting, zo hebben KPMG, Coca Cola en Newscorp bepaalde teams bij co-working aanbieders ondergebracht. Vastgoed “as a service” biedt veel voordelen, in het bijzonder flexibiliteit maar ook het uit handen nemen van allerlei facilitaire rompslomp.

Juridische aspecten

Is er juridisch een verschil tussen reguliere huur van een kantoorruimte en het afnemen van kantoorruimte, een flexplek of een co-working space “as a service”? Bij opzegging van de huur van reguliere kantoorruimte geniet een huurder naar Nederlands recht immers ontruimingsbescherming.

In een recente zaak bij de kantonrechter te Amsterdam ging het in kort geding tussen WeWork, wereldwijd aanbieder van flexibele kantoorruimte concepten enerzijds en een IT-ondernemer anderzijds (Ktr Amsterdam 31 augustus 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:6431).

WeWork biedt diverse “lidmaatschappen” aan, variërend van “privékantoor” (aparte afsluitbare kantoorruimte), “dedicated desk" (een eigen bureau in een gedeelde ruimte op één locatie) tot “hotdesk” (een gegarandeerde werkplek in een gemeenschappelijke ruimte). In de door WeWork gehanteerde algemene voorwaarden stond vermeld, voorzover hier van belang,

(d) Termination or Suspension After the Start Date by Us.

We may withhold Services or immediately terminate this Agreement: (…); or (v) at any other time, when we, in our reasonable discretion, see fit to do so. (..)”

Tussen WeWork en de IT-ondernemer was een geschil ontstaan over de door WeWork aan de IT-ondernemer ter beschikking gestelde faciliteiten. Dat geschil heeft er uiteindelijk toe geleid dat WeWork de huurovereenkomst met de IT-ondernemer heeft opgezegd krachtens het hiervoor aangehaalde artikel d) sub v) van de algemene voorwaarden. De IT-ondernemer aanvaardde deze opzegging niet. Tussen partijen was in geschil of slechts een bureau werd gehuurd dan wel “overige bedrijfsruimte” waarvoor bij opzegging ontruimingsbescherming voor de huurder toepassing vindt. De kantonrechter overwoog in dit verband:

Anderzijds is evenmin aannemelijk geworden dat [eiser] slechts een roerende zaak heeft gehuurd, zoals WeWork heeft betoogd. Naar het voorlopig oordeel is hetgeen door [eiser] in het gebouw wordt gebruikt meer dan alleen de huur van een bepaald bureau. Zo wordt niet alleen het gebruik van het bureau verschaft, maar ook het gebruik van het gebouw aan de [adres] om daarin werkzaamheden aan het bureau te verrichten. Daarbij verdient aantekening dat aan [eiser] in de loop van de overeenkomst verschillende bureaus ter beschikking zijn gesteld en hij van een “hotdesk” naar een “dedicated desk” is gegaan, hetgeen zich niet verhoudt met de huur van een bureau.

De kantonrechter kwam tot de conclusie dat er sprake was van een gemengde overeenkomst waarbij naast huurelementen ook dienstverleningsaspecten een belangrijke rol spelen. De kantonrechter vond dat WeWork in kort geding onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat het dienstverleningsaspect overheersend was. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in kort geding kwam aan de IT-ondernemer als huurder ontruimingsbescherming toe en WeWork werd veroordeeld om (voorzover hier van belang) de overeenkomst voort te zetten en de IT-ondernemer toegang te blijven verschaffen, op straffe van een dwangsom.

Conclusie

Het Nederlands huurrecht bedrijfsruimte heeft een deels dwingend karakter. Deze uitspraak toont aan dat zodra een bepaalbaar deel van een onroerende zaak tegen betaling in gebruik wordt gegeven, er al snel huur van overige bedrijfsruimte aangenomen wordt. Of dat nu onder de noemer van “lidmaatschap”, “as a service” of “co-working” gebeurt, maakt daarbij niet uit.

Ook gepubliceerd in Vastgoedjournaal
Anand Bonder.

Senior Advocaat

12 april 2018 Kennis

Stuur Anand een reactie