Datum: 30 maart 2020
Leestijd: +/- 2 minuten
Een juridische uiteenzetting over vastgoedfinanciering en de coronacrisis. Wanneer mag de financier de relatie beëindigen en hoe zorg je er als klant voor dat je niet in gebreke wordt gesteld?
In het begin van de corona crisis is de overheid MKB bedrijven al snel te hulp gekomen met hun financiering door de Nieuwe Borgstellingsregeling Midden- en kleinbedrijf (BMKB). Deze tijdelijke liquiditeitssteun voor bedrijven die worden geraakt door corona ziet op het borg staan van de overheid voor een groter deel van de financiering (tot maximaal 1,5 miljoen euro).
Banken zijn gevolgd met hun eigen steunmaatregelen voor (gezonde) MKB bedrijven, zoals het tijdelijk uitstellen van aflossing en soms ook van rentebetalingen. Bij Rabobank en ING kan een verzoek tot uitstel van aflossing worden ingediend, terwijl ABN zich ruimhartiger opstelt. Betaling van rente en aflossing van ABN klanten met een lopend zakelijk krediet tot 2,5 miljoen euro wordt gedurende 6 maanden niet geïncasseerd. Voor grotere (zakelijke) klanten kan aanvullend maatwerk worden geleverd.
Inmiddels kunnen ook commerciële vastgoedklanten van bijvoorbeeld ING Real Estate Finance en ABN een beroep doen op uitstel van betaling van rente en aflossing. De automatische uitstelregeling van 6 maanden voor rente en aflossing van ABN geldt in beginsel alleen voor vastgoedklanten met een krediet tussen de 2,5 miljoen euro en 50 miljoen euro die verhuren aan sectoren die zwaar getroffen zijn door de corona crisis. De uitstelregeling geldt ook voor commercieel vastgoed met een ABN krediet tot 2,5 miljoen. Bij Rabobank wordt gekeken of maatwerkoplossingen mogelijk zijn. Ook ING REF wil de directe effecten van Covid-19 dempen en vastgoedklanten steunen bij cashflowkrapte door lagere of geen huurinkomsten. Hun klanten kunnen een verzoek tot uitstel van aflossing doen.
Deze steunmaatregelen hebben tot doel te voorkomen dat banken de financiering met vastgoedklanten moeten opzeggen omdat zij hun aflossing en rente niet betalen. Want worden deze verplichtingen niet nagekomen, dan is dat een reden om de bancaire financiering te beëindigen. Daarbij dient de bank wel steeds haar zorgplicht jegens haar klant in acht te nemen.
Een rechter zal bij een bezwaar tegen de opzegging van de financiering, steeds nagaan of de beëindiging in het specifieke geval onaanvaardbaar is voor de (vastgoed)klant. Uit jurisprudentie volgt dat bepaalde feiten en omstandigheden bij de kredietopzegging een rol kunnen spelen. Dit zijn onder meer: (i) de duur, de mate van exclusiviteit, de omvang en de ingewikkeldheid en het verloop van de financieringsrelatie, (ii) het gedrag en de betrouwbaarheid van de relatie en de mate waarin en de tijdigheid waarmee de bank op de hoogte is gesteld van alle relevante omstandigheden, (iii) of en in welke mate de (vastgoed)klant toerekenbaar is tekortgeschoten, (iv) welke termijn door de bank wordt gegeven om een andere (huis-)bankier te zoeken en welke ernstige financiële problemen voor de klant (zullen) ontstaan indien de financiering niet op korte termijn bij een andere bank kan worden ondergebracht, (v) of er een contractuele zorgplicht is overeengekomen, (vi) de wijze van besluitvorming van de bank voorafgaand aan de opzegging, (vii) de wijze waarop de bank heeft overlegd en of en in welke mate de bank de klant van tevoren heeft gewaarschuwd, (viii) of de bank door eigen gedragingen bepaalde verwachtingen heeft gewekt en (ix) andere maatschappelijke belangen. De corona crisis zou in de feiten en omstandigheden van een opzegging ook van belang kunnen zijn, bijvoorbeeld wanneer banken een bepaald vertrouwen hebben opgewekt door mededelingen en/of toezeggingen.
De uitgestelde rente en aflossing zal in de toekomst wel betaald moeten gaan worden. Zou dat niet lukken en zou dat (mede) een reden zijn voor de opzegging van de financiering door de bank, dan blijven de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden van belang. De rechter zal ook dan nagaan of de opzegging niet onaanvaardbaar is. Het is raadzaam om ook in tijden van en na de corona crisis met uw bank te blijven communiceren over de (on)mogelijkheden voor het betalen van uw rente en aflossing en het eventueel aanpassen van deze verplichtingen.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.