Beleggers/verhuurders let op!

U hebt een mooi pand en verhuurt dit, bijvoorbeeld aan studenten. Dat gaat enkele jaren goed, maar op een gegeven moment ontvangt u van de gemeente een brief waarin u wordt aangeschreven in verband met het overtreden van het bestemmingsplan. Er zouden bijvoorbeeld te veel studenten wonen. Kan dat zomaar? Welke verplichtingen heeft u eigenlijk?

Met enige regelmaat worden nietsvermoedende verhuurders aangeschreven wegens het niet naleven van regels. Het gaat dan vaak om de huurders die de betreffende regels niet naleven, maar een gemeente die ervoor kiest om (ook) de verhuurder aan te schrijven.

In bestemmingsplannen is bijvoorbeeld vaak opgenomen dat een pand gebruikt mag worden voor één woning of dat in een pand slechts vier kamers verhuurd mogen worden. U sluit vervolgens een huurovereenkomst die daarop ziet en denkt daarmee klaar te zijn. Niets is echter minder waar.

Op grond van de Wabo bent u als eigenaar/verhuurder er voor verantwoordelijk dat het pand niet in strijd met het bestemmingsplan gebruikt wordt. Ook in de uitspraak van de Afdeling van 7 februari 2018 (ECLI:NL:RvS:2018:390) was zo'n kwestie aan de orde. De verhuurder kreeg een last onder dwangsom opgelegd, omdat de woning door meer dan twee personen kamergewijs bewoond werd. Vervolgens vinden enkele controles plaats door de gemeente en wordt geconstateerd dat de woning nog steeds bewoond wordt door meer dan twee personen en verbeurt de verhuurder dwangsommen.

De verhuurder stelt vervolgens de woning een aantal keren bezocht te hebben, maar dat hij, gelet op het recht op privacy van de huurder, niet meer kon controleren.

De Afdeling maakt hier korte metten mee. De verhuurder moet alles doen wat redelijkerwijs in zijn vermogen ligt om naleving van de last te verzekeren. Wat daaronder precies moet worden verstaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, maar uitsluitend enkele keren per jaar aanbellen en inspectie van de buitenkant lijken niet afdoende.

Wat mag u dan wel en wat mag u dan niet?

De kernverplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde aan de huurder. Dit brengt met zich dat de huurder recht heeft op ongestoord woongenot. Daartoe behoort het recht op privacy. Slechts indien dit noodzakelijk is voor het verhelpen van gebreken of het (doen) taxeren van het gehuurde, heeft de verhuurder de bevoegdheid om de woning te betreden. Echter, ook dan zal dit in overleg met de huurder moeten. In recente jurisprudentie is opnieuw bevestigd dat de verhuurder slechts in noodgevallen bevoegd is om zonder toestemming van de huurder een gehuurde woning te betreden (ECLI:NL:RBAMS:2017:7771).

Een en ander is moeilijk te rijmen met het toetsingscriterium van de Afdeling. Gelet op het bovenstaande, zijn de wettelijke mogelijkheden van de verhuurder om het gehuurde te inspecteren immers beperkt. Het is daarom van belang om hierover contractueel duidelijke afspraken te maken.

In het veelgebruikte standaardcontract Huurovereenkomst Woonruimte 2017 van de ROZ is in de bijbehorende algemene bepalingen opgenomen dat de verhuurder het recht heeft om het gehuurde – na overleg met de huurder – op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde, voor noodzakelijke werkzaamheden en voor taxaties. Dit is kortgezegd niet veel uitgebreider dan de mogelijkheden die de verhuurder al heeft op grond van de wet. Partijen zouden daarom in het huurcontract zélf nog de bijzondere bepaling kunnen opnemen dat de verhuurder een aanvullend recht heeft om het gehuurde te inspecteren indien hij redelijkerwijs vermoedt dat sprake is van overbewoning. Ook in dat geval zal inspectie zonder instemming van de huurder wettelijk gezien niet mogelijk zijn, maar een dergelijke bepaling biedt de verhuurder wel handvatten om de vinger aan de pols te houden. Een integere huurder zal immers toegang tot het gehuurde verlenen, zeker indien de verhuurder open is over zijn vermoedens (en een eventuele aanschrijving van de gemeente met de huurder deelt).

Overigens is het van belang op te merken dat ook de huurder in deze een verantwoordelijkheid heeft. Op grond van de wet dient de huurder zich als een goed huurder te gedragen. Deze verplichting is onder meer ingegeven door het feit dat de verhuurder geen toezicht kan houden op hetgeen er gebeurt ín het gehuurde. Ook het genoemde standaardcontract van de ROZ bevat in de bijbehorende algemene bepalingen meerdere verplichtingen voor de huurder die hiermee verband houden. Zo dient de huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zélf te gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de aangegeven bestemming. Bovendien dient de huurder de van overheidswege te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde – zoals de gemeentelijke regels omtrent overbewoning – in acht te nemen. Verder is het de huurder niet toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik af te staan.

Dit brengt met zich dat de huurder al vrij snel in overtreding zal zijn indien het gehuurde zonder medeweten van de verhuurder door derden wordt gebruikt. De huurder houdt zich in dat geval immers niet aan zijn contractuele verplichtingen, zodat sprake kan zijn van wanprestatie. Dit kan een grond opleveren voor de verhuurder om eventuele schade die hij hierdoor lijdt – zoals door de gemeente opgelegde dwangsommen – op de huurder te verhalen. Uiteraard is het maar de vraag of de verhuurder zijn schade (gedeeltelijk) op de huurder zal kunnen verhalen, zeker indien de huurder onvermogend is. Gelet daarop, is ook hier voorkomen beter dan genezen. Zorg er als verhuurder voor dat u contractueel voldoende mogelijkheden hebt om naleving van gemeenteregels te kunnen controleren.

Quickscan bestemmingsplan

Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.

Rudi Minkhorst, advocaat en partner Omgeving en overheid 

Ciaran O’Connor, advocaat Huur en onroerend goed