Bevolkingskrimp is geen onvoorziene omstandigheid

In het arrest van 13 oktober jongstleden bevestigt de Hoge Raad het oordeel van het hof dat bevolkingskrimp geen onvoorziene omstandigheid is waardoor een overeenkomst niet langer hoeft te worden nagekomen. Dit betekent dat de gemeente Bronckhorst, die op deze omstandigheden een beroep had gedaan, tekort is geschoten in het nakomen van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst met twee projectontwikkelaars over het realiseren van 27 nieuwbouwwoningen.

Waar ging deze zaak over?

In 2004 had de gemeente Bronckhorst het plan om 27 nieuwbouwwoningen te realiseren. Hierop besloten twee projectontwikkelaars samen te werken om dit plan tot stand te brengen. Ondertussen werd door de provincie Gelderland beleid vastgesteld waarin werd bepaald dat er de komende jaren 10.000 woningen bijgebouwd zouden worden. Enkele jaren later werd dit bijgesteld naar 5.900. Kort hierna – inmiddels is het 2009 – sloot de gemeente echter een samenwerkingsovereenkomst met de twee projectontwikkelaars, waarin zij vastlegden planologische medewerking te verlenen aan het project. Uit een regionaal overleg in 2010 bleek vervolgens dat de gemeente slechts 385 woningen zou gaan bouwen, in plaats van ruim 1.200 zoals eerder vastgesteld. Hierop meldde de gemeente aan de projectontwikkelaars dat zij het besluit om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, zou aanhouden. De projectontwikkelaars lieten het hier niet bij zitten en stelden de gemeente aansprakelijk wegens wanprestatie. Daarop liet de gemeente weten helemaal van het plan af te zien, wegens onvoorziene omstandigheden. De zaak kwam hierdoor voor de rechter.

Onvoorziene omstandigheden

De gemeente baseerde zich op een artikel in de samenwerkingsovereenkomst, waarin was vastgelegd dat in het geval van onvoorziene omstandigheden waardoor de overeenkomst niet langer in stand gehouden zou kunnen worden, partijen de overeenkomst zouden kunnen aanpassen. De onvoorziene omstandigheden bestonden er volgens de gemeente uit dat de behoefte aan nieuwbouwwoningen sterk was teruggelopen door bevolkingskrimp. In regionaal en provinciaal beleid werd het aantal nieuw te bouwen woningen daarom ook teruggeschroefd.

De twee projectontwikkelaars gingen hier zoals gezegd niet mee akkoord, waarbij zij de gemeente erop wezen dat al enkele maanden voor het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst duidelijk was dat de vraag naar woningen sterk gedaald was. Het hof ging in deze redenering mee en overwoog dat het feit dat bevolkingskrimp niet als omstandigheid in de overeenkomst was verdisconteerd, niet betekent dat deze omstandigheden daarmee ook onvoorzien waren. Integendeel, deze omstandigheden waren bij de gemeente bekend, althans voor haar kenbaar. De gemeente wist weliswaar nog niet precies hoe de nieuwe bouwplannen als gevolg van de krimp eruit zouden komen te zien, maar zij wist wel dat de bevolkingskrimp gevolgen had voor de te bouwen woningen. Deze omstandigheden lagen daardoor op het moment van het sluiten van de overeenkomst dus niet in de toekomst, zoals de gemeente zelf stelde.

Onvoldoende rechtvaardiging

Vervolgens overwoog het hof in dit kader nog dat er nieuwe, niet in de overeenkomst verdisconteerde inzichten kunnen bestaan die tot een beleidswijziging nopen, maar dit betekent niet dat de overeenkomst daardoor niet langer nagekomen hoeft te worden. Dit laatste is alleen het geval indien hier in het licht van de onvoorziene omstandigheden voldoende rechtvaardiging voor bestaat. Of dit zo is, moet onder meer worden bepaald aan de hand van de aard van de overeenkomst, de aard van de overheidstaak en de aard en het gewicht van de maatschappelijke belangen die bij de beleidswijziging zijn gediend. Het hof oordeelde dat hier in dit geval geen sprake van was, dus dat de gemeente de overeenkomst gewoon had moeten nakomen. In dit kader merkte het hof vervolgens nog op dat zij gewicht toekende aan het feit dat de gemeente de ontwikkelaars zelfs niet had geïnformeerd over de bevolkingskrimp toen zij lieten weten dat zij zouden beginnen met het bouwrijp maken van de grond. Ook het feit dat de gemeente had nagelaten een adequate schadevergoeding aan te bieden, speelde een rol bij het oordeel van het hof dat er geen voldoende rechtvaardiging bestond. De Hoge Raad oordeelde vervolgens dat deze conclusie van het hof niet onbegrijpelijk is en bekrachtigde daarmee het arrest van het hof.

Conclusie

Een gemeente kan dus niet zomaar eenzijdig besluiten om de plannen voor een nieuwbouwproject niet door te laten wegens bevolkingskrimp en komt daarmee niet zo makkelijk onder een reeds gesloten overeenkomst uit. Dit is goed nieuws voor projectontwikkelaars, want zij kunnen afspraken die zij met de gemeente hebben gemaakt blijven afdwingen. Wel moet hierbij de kanttekening worden geplaatst dat het in dit geval al bij de gemeente bekend was – of had moeten zijn – dat de behoefte aan nieuwbouwwoningen gedaald was voordat zij de overeenkomst sloot. Hoe de rechter gaat oordelen in het geval dit nog niet bekend is, is daarmee nog niet geheel duidelijk.

Quickscan bestemmingsplan

Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.