Waar gaat de zaak over?
Het gaat om een sedumdak van ongeveer 70 vierkante meter. Ruim één jaar na oplevering is de aannemer bij de opdrachtgever langs geweest om het sedumdak te bekijken. Aanleiding hiervoor waren kale plekken in het sedum en een aanzienlijk verschil in groei en bloei tussen de noord- en zuidkant van het sedumdak.
De opdrachtnemer geeft aan dat het erop lijkt dat het sedum een tekort aan water of voeding heeft. Als mogelijke oplossing hiervoor stelt de aannemer voor om sedum scheuten (dat zijn stekjes van sedumplanten), in combinatie met extra substraat, te strooien en om een sproeislang op het dak aan te sluiten. De opdrachtgever reageert op dit voorstel met verschillende kritische opmerkingen en uiteindelijk bereiken partijen geen overeenstemming over hoe de problemen met het sedumdak kunnen worden opgelost.
Wat zegt de (partij)deskundige?
Opdrachtgevers laten vervolgens een deskundige het sedumdak onderzoeken. De deskundige komt tot de conclusie dat er diverse kanttekeningen geplaatst kunnen worden met betrekking tot de techniek van het toegepaste dakbegroeiingssysteem. De waterhuishouding is niet in orde doordat sprake is van een beschermdoek met weinig waterbuffering, een te geringe substraatlaag en een minder geschikte vegetatiemat. Hierdoor wordt het water slecht opgenomen en blijft het water vooral aan de oppervlakte van het systeem. Tevens kan de beplanting niet diep wortelen, waardoor sprake is van een hoge kwetsbaarheid voor de beplanting bij uitdroging/droog weer.
De deskundige komt tot de conclusie dat rigoureuze en ingrijpende maatregelen nodig zijn om de situatie te verbeteren. Het totale systeem moet worden vervangen. De aannemer gaat niet tot volledige vervanging over en de opdrachtgevers starten een procedure.
Wat zegt de rechter?
Bij de rechtbank krijgt de aannemer ongelijk. Hij moet alle herstel-, onderzoeks- en proceskosten betalen. Hij is het niet eens met de uitspraak en gaat in hoger beroep (bij het hof).
Klachtplicht
De wet schrijft voor dat een partij ‘op tijd moet klagen’. Aannemer vindt dat dit door opdrachtgever niet tijdig is gebeurd. De aannemer stelt dat de opdrachtgevers zo’n 1,5 jaar na oplevering voor het eerst zouden hebben geklaagd. Het hof oordeelt echter dat eerder is geklaagd, omdat de aannemer ongeveer één jaar na oplevering het sedumdak heeft bekeken en mogelijke oplossingen heeft besproken. Hieruit blijkt dat opdrachtgevers eerder én dus tijdig hebben geklaagd. Het hof voegt hieraan toe dat de aannemer ook geen nadeel had van het zogenaamde ‘te late’ klagen.
Oplevering
De aannemer stelt vervolgens dat er geen opleveringskeuring heeft plaatsgevonden, waardoor zij ervan mocht uitgaan dat het sedumdak was geaccepteerd. Daarmee meent de aannemer te zijn ontslagen van aansprakelijkheid.
Het hof is het hier niet mee eens. Als sprake zou zijn geweest van een stilzwijgende aanvaarding (acceptatie), ziet het ontslag van aansprakelijkheid alleen op gebreken die opdrachtgevers op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs hadden moeten ontdekken. Daarvan was in deze zaak geen sprake.
Eigen schuld?
Als laatste stelt de aannemer dat het probleem waarover wordt geklaagd het gevolg is van het feit dat opdrachtgevers het sedumdak na oplevering te weinig hebben bevochtigd. Hierdoor is het dak meer en meer uitgedroogd en heeft de beplanting zich niet goed ontwikkeld, althans hersteld.
Aannemer stelt daarbij dat zij opdrachtgevers heeft gewezen op het belang van bevochtiging en op het aanleggen van een bevochtigingssysteem. Hiervoor verwijst aannemer de offerte/opdrachtbevestiging met daarop een verwijzing naar de website van aannemer. Ook zou tijdens de adviesgesprekken het belang van bevochtiging zijn benadrukt.
Het hof is het ook hier niet mee eens. Op de eerste plaats volgt niet uit het deskundigenrapport dat de oorsprong van het probleem gelegen is in het te weinig bevochtigen van de beplanting. Ten tweede is niet bewezen dat aannemer geadviseerd zou hebben om een bevochtigingssysteem aan te brengen op het sedumdak.
Wat kunnen we leren van deze uitspraak?
Schade onderbouwen
Uit deze zaak blijkt dat, voor zover een aannemer van mening is dat er te laat is geklaagd, het van groot belang is om te onderbouwen in welke belangen een aannemer is geschaad. Dit dient zodanig te worden onderbouwd dat het gerechtvaardigd is om de rechten van de opdrachtgevers te laten vervallen. Zo’n rechtvaardiging bestaat als je bijvoorbeeld op basis van berekeningen kunt aantonen dat de herstelkosten veel hoger zijn geworden door het (te) late klagen door opdrachtgevers.
Gebreken contractueel uitsluiten
Verder is het aan te raden om opdrachtgevers ‘aan de voorkant’ concreet en schriftelijk te wijzen op bepaalde risico’s en onderhoudsvoorschriften. Je kunt ook simpelweg afspreken dat geen beroep gedaan kan worden op enig gebrek, als die onderhoudsvoorschriften niet gevolgd worden.
Onderhoudsvoorschriften verstrekken
Zorg er ook voor dat je kan bewijzen dat die voorschriften zijn overhandigd. Een simpele mail met bijlage is vaak voldoende. In de onderhavige kwestie ontbrak het daaraan. Mocht het eventueel tot een geschil komen dan kan daarop worden teruggevallen.
