Circulariteit en objectfinanciering bij leasing

In 2030, dus al op relatief korte termijn, moet het grondgebruik en de bouw in Nederland duurzaam en circulair zijn. Circulaire bouw brengt een andere manier van kijken naar eigendom met zich mee. Ook de manier van financiering bij circulair bouwen vraagt om een andere aanpak. In deze blog legt Heleen Wessel-Krijger uit waar u op moet letten.

Eenheid van gebouw

Nu vindt de financiering van een pand nog plaats op basis van de eenheid van het gebouw. Als zekerheid daarvoor krijgt de financier een zekerheidsrecht op basis van de eenheid van het onderpand. Dat zekerheidsrecht is meestal een hypotheekrecht op het gebouw en de ondergrond.

Bij volledig circulair bouwen is het bij de huidige technische inzichten de bedoeling dat zoveel mogelijk, zo niet alle, onderdelen van een gebouw zijn gerecycled en zodanig zijn gemaakt dat zij vele honderden jaren meegaan. De onderdelen, zoals muren, gevels, dakpannen, kozijnen, deuren, LED-verlichting, keukens, CV-ketel, etc., moeten herbruikbaar zijn. Bij voorkeur in dezelfde maat en vorm omdat een bewerking zorgt voor stikstofuitstoot en materiaalverlies. Bovendien dienen de onderdelen, voor zoveel als mogelijk, voorzien te zijn van slimme apparatuur. Die stellen de producent in staat om de onderdelen tijdig van onderhoud te voorzien en up-to-date te houden. Juridisch gezien worden de onderdelen niet als een eenheid gezien bij circulair bouwen.

Volledig circulair bouwen

Bij volledig circulair bouwen verkrijgt de gebouwgebruiker niet de juridische eigendom van de onderdelen van het gebouw. De grondgebruiker huurt of leaset de onderdelen van het gebouw van de producent of leverancier, die eigenaar blijft van de onderdelen. De grondgebruiker sluit huur-, lease- en/of gebruikscontracten af voor die onderdelen. Die contracten moeten zowel tijdens als na de bouw zoveel mogelijk op elkaar worden afgestemd met de producenten en leveranciers. Daarbij spelen de levensduur, de technische uitwisselbaarheid, het onderhoud en de vervanging van de onderdelen een belangrijke rol.

Financiering van circulaire materialen via leasing

Wanneer niet een eenheid, maar specifieke zaken worden gefinancierd, is er sprake van objectfinanciering. Dit is een andere vorm dan de financiering van een onderneming als geheel zoals bij kapitaalfinanciering of hypothecaire financiering van een gebouw als eenheid. De bekendste vorm van objectfinanciering is leasing. Bij leasing worden zaken gefinancierd doordat de producent/leverancier/lessor een object in gebruik geeft aan de lessee voor een bepaalde periode. De lessee/gebruiker betaalt een vergoeding voor het gebruik.

Financial en operational lease

In het algemeen wordt bij leasing onderscheid gemaakt tussen financial en operational lease. Dit zijn economische termen die in het Nederlandse recht geen wettelijke definitie kennen, maar overeenkomsten vertonen met huur en huurkoop. De leasepraktijk is veelal contractenrecht waarbij in de overeenkomst de afspraken tussen partijen worden vastgelegd.

Bij financial lease gaat het om een overeenkomst van het gebruik van een goed. Het risico van een waardemutatie van het onderliggende goed ligt in belangrijke mate bij de lessee/gebruiker. Meestal is het de bedoeling van partijen dat het geleasete goed na afloop van de leaseperiode in eigendom overgaat op de lessee/gebruiker. Financial lease wordt om deze reden wel vergeleken met huurkoop. Financial lease ligt derhalve minder voor de hand bij circulair bouwen dan operational lease.

Onder operational lease verstaat men in de regel een overeenkomst ten aanzien van het gebruik van het goed waarbij het risico van een waardeverandering van de geleasete zaak bij de lessor/producent/leverancier blijft rusten. Bij operational lease blijft de eigendom bij de lessor/financier/producent. Operational lease vertoont dan ook gelijkenissen met huur.

Risico bij technische veroudering

Ter bevordering van de circulaire bouw en om er zeker van te zijn dat er sprake operational lease is het verder van belang dat het risico van technische veroudering bij de lessor/producent/leverancier wordt gelegd. De leasetermijnen bij operational lease zijn niet gelijk aan de waarde van het object. De geleasete zaak staat verder op de balans van de lessor en niet van de lessee/gebruiker. Bij leasing, zowel operational als financial, kan de lease/het gebruik gepaard gaan met een koopoptie (sale-and-lease back). Dat heeft bij circulair bouwen uiteraard niet de voorkeur, want dan ontbreekt de prikkel van hergebruik.

Bij operational lease blijft de lessor/producent/leverancier eigenaar van de zaak, waardoor de economische prikkel om de levensduur te verlengen en materialen te gaan hergebruiken bij de producent/leverancier blijft. Hij voelt zich verantwoordelijk voor een optimale circulaire omgang en weet als geen ander wat het product nodig heeft aan onderhoud en vervanging van onderdelen. De gebruiker wordt niet alleen ontzorgd, maar heeft bovendien zekerheid van de kosten omdat die vaak gelijk blijven gedurende de leaseperiode.

Leasing van herbruikbare onderdelen van een gebouw kan derhalve in belangrijke mate bijdragen aan circulair bouwen. In de leasecontracten is het van belang om zoveel mogelijk de vergelijking te maken met operational lease. Ook heeft het de voorkeur dat producenten en leveranciers van alle onderdelen samen hun krachten bundelen en contracteren, zodat de gebouwgebruiker op een relatief simpele manier overeenkomsten kan sluiten voor het gebruik daarvan.

Heeft u advies nodig bij het opstellen van dergelijke contracten? Heleen Wessel-Krijger staat klaar om uw vragen omtrent objectfinanciering bij leasing te beantwoorden.