De (on)mogelijkheden bij opkoopbescherming

Per 1 januari 2022 kent de ‘Huisvestingswet 2014’ (hierna: Huisvestingswet) het instrument opkoopbescherming. Door het historisch grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen in veel gebieden onder druk. Uiteindelijk moet het probleem worden opgelost door de bouw van nieuwe woningen, maar op de korte termijn moet de opkoopbescherming uitkomst bieden. De opkoopbescherming moet er voor zorgen dat huizen in gewilde gebieden niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. In dit artikel ga ik in op de mogelijkheden en onmogelijkheden bij de invoering van opkoopbescherming door gemeentes.

Wettelijk kader: Huisvestingswet 2014

Met de wijziging van de Huisvestingswet is beoogd goedkope en middeldure woningen (gemiddeld ongeveer € 355.000) in het koopsegment te behouden voor kopers die er zelf willen wonen. De opkoopbescherming moet worden vastgelegd in de huisvestingsverordening van de gemeenteraad. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste aan woningen in het goedkope en middeldure segment, of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.

Wanneer de gemeenteraad vaststelt dat er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure woningen en maatregelen gewenst zijn, dan zal de raad, op basis van een actueel inzicht, moeten onderbouwen dat er door die schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast zal de gemeenteraad moeten onderbouwen dat het invoeren van de maatregelen ook noodzakelijk en effectief zal zijn.

Naast de effecten die de opkoop van woningen voor verhuur kan hebben op de schaarse koopwoningvoorraad, kan deze opkoop ook zorgen voor een aantasting van de leefbaarheid van de betreffende buurt. De gemeenteraad moet daarbij onderbouwen dat de inzet van de opkoopbescherming noodzakelijk, geschikt en proportioneel is.

De huisvestingsverordening

De problematiek kan van plaats tot plaats, en zelfs per buurt, verschillen. Per gebied zal dus een eigen afweging van de wenselijkheid van maatregelen moeten worden gemaakt. Naar verwachting zullen daarom niet alle gemeenten (direct) gebruik maken van de mogelijkheid tot het instellen van opkoopbescherming.

Hoewel de invulling van het begrip ‘goedkope en middeldure woning’ per gemeente kan verschillen wordt in de praktijk veelal aangehaakt bij de NHG-grens, die voor 2022 is vastgesteld op € 355.000.  De gemeenteraad kan een gebied aanwijzen waarbinnen de opkooprestricties gaan gelden.

De Huisvestingswet maakt geen onderscheid in verschillende typen woningen. Opkooprestricties zijn dus mogelijk voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw, maar ook andere typeringen zijn denkbaar. De opkoopbescherming geldt alleen voor woningen die vrij van huur zijn waarvan de akte van levering ná invoering van die bescherming wordt ingeschreven in de openbare registers.[1] Het is dus van belang om scherp te zijn op de ingangsdatum van de opkoopbescherming. Woningen die vóór de ingangsdatum op naam worden verkregen, door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers, vallen niet onder de opkoopbescherming. Woningen die wel al zijn gekocht, maar nog niet zijn geleverd, kunnen wél onder de opkoopbescherming vallen.

De opkooprestricties in de huisvestingsverordening krijgen de vorm van een verbod om een woning, in het hiervoor genoemde gebied, categorie en segment, te verhuren. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van het verbod.

Wanneer krijg ik een vergunning

Uit de wet blijkt dat de gemeenteraad in een aantal gevallen verplicht is een vergunning te verlenen. Een vergunning wordt in ieder geval verleend bij:

• Verhuur van woning aan familie (bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad met de eigenaar);
• Tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is;
• Verhuur van woonruimte die onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel- kantoor- of bedrijfsruimte.

Aanvullend kunnen gemeente zelf uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd. Verschillende gemeentes, zoals bijvoorbeeld ’s-Hertogenbosch en Den Haag kiezen er voor om dergelijke uitzonderingen op te nemen ten aanzien van bijvoorbeeld woningcorporaties en zorginstellingen.

Daarnaast kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing van het verhuurverbod te verlenen in concrete en individuele gevallen. Soms kan het onredelijk zijn om verhuur van een woning te weigeren. Denk daarbij aan de situatie dat waarin de woningeigenaar komt te overlijden en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij de woning zelf gaan bewonen. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.

Aandachtspunten bij de aankoop van een woning

Per 1 januari 2022 hebben gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de opkoopbescherming. Vooral in de grote steden is regelgeving hieromtrent aanstaande. De implementatie van de regels over opkoopbescherming roept nog de nodige vragen op. Wij hebben voor u een aantal aandachtspunten waarop u voorafgaand aan de koop van een woning moet letten op een rij gezet:

• Ga na of er regels over opkoopbescherming zijn opgenomen in de huisvestingsverordening van de gemeente waarbinnen je een woning wil kopen;
• Ga na of er uitzonderingen op de opkoopbescherming gelden;
• Neem een ontbindende voorwaarde op in de koopovereenkomst ingeval van opkoopbescherming vóórdat er is geleverd;
• Maak afspraken met de gemeente zodat de opkoopbescherming niet op het door u te ontwikkelen gebied ziet.

[1] En voor woningen, die op de datum van inschrijving van de akte in de registers, voor minder dan 6 maanden in verhuurde staat waren.