Wanneer de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vaststelt dat de mogelijkheid tot uitbreiding op een perceel beperkt, kan de gemeente planschade verschuldigd zijn aan de eigenaar. In een uitspraak van 19 september 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3026) draait het om deze situatie. De Afdeling oordeelt dat de gemeente in dit geval niet zomaar een bedrag twee procent van de waardevermindering voor rekening van de eigenaar mocht laten, omdat deze wettelijke drempel alleen voor een ander type – namelijk indirecte – planschade geldt. Let dus goed op het soort planschade waarom u verzoekt en laat u niet zomaar afwimpelen met een te lage tegemoetkoming!
Directe en indirecte planschade
Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan kan leiden tot twee vormen van planschade: directe en indirecte planschade. Bij directe planschade leidt de eigenaar van een onroerende zaak schade, doordat de mogelijkheden op zijn eigen perceel worden beperkt. Bij indirecte planschade gaat het om schade door ongunstige ontwikkelingen in de naaste omgeving. Te denken valt dan aan de situatie waarbij op een naastgelegen perceel een hoog appartementencomplex mogelijk wordt gemaakt, waardoor de eigenaar van het andere perceel zijn uitzicht en privacy ziet afnemen.
In het laatste geval bepaalt de Wet ruimtelijke ordening dat in ieder geval twee procent van de waardevermindering voor rekening van de aanvrager blijft. Dat is het normaal maatschappelijk risico, waar een ieder rekening mee moet houden.
Directe planschade, maar toch de drempel van twee procent
In deze zaak stelde de raad van de gemeente Werkendam een bestemmingsplan vast, waarbij onder meer de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden op een bedrijventerrein werden beperkt. De eigenaar van dit bedrijventerrein diende daarom een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade in, omdat de waarde van zijn onroerende zaak door het plan is verminderd.
Het college ging in op het verzoek en besloot een tegemoetkoming te verlenen, maar bepaalde dat twee procent van de waardevermindering voor rekening van de eigenaar zou blijven. Dat was volgens het college het normaal maatschappelijk risico, waarmee de eigenaar rekening moest houden.. Het college sloot daarmee aan bij het wettelijk minimumforfait, dat standaard geldt bij indirecte planschade. Volgens het college geldt deze drempel ook bij directe planschade.
De rechtbank sloot zich bij het college aan en oordeelde dat het college in redelijkheid heeft mogen stellen dat de drempel van twee procent van de waardevermindering voor rekening van de aanvrager blijft. Hierbij wees de rechtbank op de beoordelingsruimte van het college, waardoor het aan het college zelf is om te bepalen wat de omvang van het normaal maatschappelijk risico is.
Geen standaarddrempel, maar aantonen dat de ontwikkeling te verwachten was
De Afdeling oordeelt echter anders. Het wettelijk minimumforfait is bij directe planschade simpelweg niet van toepassing. Dat betekent dat het college moet onderzoeken of de schade binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Daarbij moet worden gekeken of de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager kan blijven. Doorslaggevend daarbij is of de desbetreffende planologische ontwikkeling voor de aanvrager in de lijn der verwachtingen lag en ook dat de schade niet onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak.
In deze zaak had het college geheel niet onderzocht of deze ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, waardoor de Afdeling het beroep van appellante gegrond verklaart.
Goed blijven opletten!
Een standdaarddrempel van twee procent van de waardemindering, die voor uw eigen rekening blijft geldt niet bij directe planschade. Dit betekent dat het college niet klakkeloos kan besluiten om de tegemoetkoming te verlagen met twee procent, maar altijd moet aantonen dat een ontwikkeling voor u in de lijn der verwachtingen lag. Let bij het indienen van een verzoek dus altijd goed op of het college dit wel heeft gedaan, want dit kan u een hoop geld schelen!
Quickscan bestemmingsplan
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
