Help: een kabel ligt in de weg!

Nederland ligt vol met kabels en leidingen, naar schatting in totaal ongeveer twee miljoen kilometer. Oftewel: 50 maal (!) de aarde rond. De kans dat men bij de realisatie van een project (waar grondroerende werkzaamheden noodzakelijk zijn) op een kabel of leiding stuit, is derhalve niet onaanzienlijk. Wat als die kabel in de weg ligt en het bouwproject niet (ongewijzigd) uitgevoerd kan worden?

Casus

X is eigenaar van een perceel en wenst hier een project te ontwikkelen en te realiseren. Daartoe schakelt hij aannemer Y in. Aannemer Y krijgt onder andere de opdracht heipalen in het perceel te slaan. Uit onderzoek van Y blijkt dat er een middenspanningskabel in de grond is gelegen, exact op het punt waar één van de heipalen is geprojecteerd. Het is X niet bekend of de kabel in gebruik is.

[campagnes]

Van wie is de kabel?

Een eerste vraag is uiteraard: van wie is de kabel? Dat is enerzijds een praktische vraag (u wilt wellicht weten waar de kabel toe dient en met wie u in overleg moet treden) en anderzijds een juridische. Artikel 5:20 lid 1 bepaalt de eigendom van de grond mede omvat ‘gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn’. Op het eerste gezicht zou men de conclusie kunnen trekken dat de eigenaar van de grond, ook de eigenaar van de kabel is. Die vlieger gaat echt niet (altijd) op.

In artikel 5:20 lid 2 is immers bepaald dat de eigendom van een net, bestaande uit een of meerdere kabels of leidingen, toebehoort aan de ‘bevoegde aanlegger van het net’. Die bevoegdheid kan gelegen zijn in privaatrechtelijke of publiekrechtelijke toestemming tot aanleg van het net.

Ingeval van een middenspanningskabel zal (veelal) een netbeheerder eigenaar zijn (aangenomen dat die netbeheerder kwalificeert als de bevoegde aanlegger). Nu de eigendomsvraag is beantwoord, rest nog een andere (voor X) belangrijke vraag:

Moet X de aanwezigheid van de kabel dulden?

Het antwoord is – wellicht niet onverwacht – ‘het hangt er vanaf’. In beginsel is het enkel aan de eigenaar van een perceel om dit perceel te gebruiken. Dit omvangt (ex artikel 5:21 lid 1) ook “de bevoegdheid tot gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte”. In beginsel hoeft een eigenaar derhalve de aanwezigheid van een kabel/leiding van een ander in/op zijn perceel niet te dulden.

Artikel 5:21 lid 2 BW formuleert een uitzondering: “Het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte is aan anderen toegestaan, indien dit zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.”. Dat is een begrijpelijke uitzondering: zonder belang immers geen vordering. In casu heeft X echter wel een belang: de realisatie van zijn project wordt gehinderd door die kabel.

De uitzondering kan ook gelegen zijn in verbintenisrechtelijke toestemming (met andere woorden: een afspraak). Als X met de netbeheerder is overeengekomen dat die middenspanningskabel daar mag liggen, is dit simpelweg een afspraak waar X zich aan moet houden. Dat zal bij X tot weinig verbazing leiden.

Een andere mogelijkheid op grond waarvan X de aanwezigheid van die kabel moet dulden, kan worden gevonden in een zakelijk recht, zoals erfdienstbaarheid (of opstalrecht). Een erfdienstbaarheid kan door een van de rechtsvoorgangers van X (als eigenaar van het perceel) gevestigd zijn (en kan inhouden dat de aanwezigheid van die kabel geduld moet worden). Een erfdienstbaarheid kan echter óók ontstaan door verjaring. Het gaat de reikwijdte van dit artikel te buiten om hier nader op in te gaan, maar men moet zich er van vergewissen dat een dergelijke erfdienstbaarheid (houdende dat de grondeigenaar de aanwezigheid van een kabel/leiding moet dulden) kan bestaan, zonder dat dit ergens schriftelijk (in een notariële akte) is vastgelegd.

Wat moet X doen?

Uiteindelijk zal X in overleg moeten treden met de eigenaar van de kabel om tot een oplossing te geraken. In het uiterste geval kan X vorderen dat die kabel verwijderd wordt, een en ander afhankelijk van de vraag of de eigenaar enig recht bezit om die kabel waardoor X de aanwezigheid moet dulden.

Conclusie: onderzoek de ligging van kabels en eventuele lasten die op het perceel rusten

Een kabel of leiding die (voor de realisatie van een bouwproject) in de weg ligt. Het is in Nederland geen unicum. De hamvraag is uiteraard hoe dit moet worden opgelost: dit zal afhangen van de concrete omstandigheden van het geval, de vraag wie eigenaar is van de kabel en de vraag of die eigenaar enig recht bezit waardoor de eigenaar van een perceel die aanwezigheid moet dulden. Die vraag is niet altijd eenvoudig te beantwoorden.

Aangezien de ligging van kabels en leidingen een grote invloed kunnen hebben op de realisatie c.q. ontwikkeling van en project, doen alle betrokken actoren (bij een bouwproject) er goed aan vooraf onderzoek te doen naar de ligging van alle kabels en leidingen in het projectgebied – hetgeen in het kader van grondroerende werkzaamheden bovendien verplicht is.

Eén ding die aannemers/projectontwikkelaars/grondeigenaren in ieder geval moeten onthouden: de verplichting van een eigenaar om de aanwezigheid van een kabel te moeten dulden, kan (sluimerend) aanwezig zijn. Dit kan grote gevolgen hebben voor de realisatie (en/of planning) van een bouwproject.