De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen hangt al jarenlang ‘boven de markt’. Vorig jaar leek de invoering niet lang meer te duren toen de Eerste Kamer de wet in het voorjaar aannam en de voorgenomen invoeringsdatum van 1 januari 2021 werd gecommuniceerd. Toch lijkt de invoering wederom vertraging op te lopen. De voornaamste kritiek betreft de uitvoerbaarheid, handhaafbaarheid en betaalbaarheid van de invoering van een nieuw stelsel.
Dit zou ons bijna doen vergeten dat inwerkingtreding van deze wet ook nog andere belangrijke verplichtingen voor de aannemer met zich brengt. Een van de nieuwe verplichtingen van de aannemer is het verstrekken van een opleverdossier aan de opdrachtgever vóór oplevering van het werk. Bij gebreke van overgangsrecht heeft deze verplichting onmiddellijke werking bij invoering van de nieuwe wet. Dit maakt dat er reeds nu moet worden voorgesorteerd.
[campagnes]
De inhoud
De verplichting om een opleverdossier aan te leveren geldt niet alleen in de relatie hoofdaannemer – opdrachtgever, maar ook in de relatie hoofdaannemer – onderaannemer. Vooral voor die laatste categorie wordt in de praktijk nog niet altijd met een opleverdossier gewerkt en volstaat de onderaannemer vaak met het aanleveren van de garantieverklaringen. Dat is na inwerkingtreding van de nieuwe wet niet langer genoeg.
In de nieuwe wet heeft de wetgever opgenomen welke informatie in ieder geval niet mag ontbreken in het opleverdossier: “a) tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; en b) gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.”
Welke informatie?
De hiervoor geciteerde algemene omschrijving van de wetgever roept veel vragen op. In een bouwproces worden immers door veel verschillende partijen een grote hoeveelheid tekeningen en berekeningen gemaakt van alle onderdelen van het werk. Het is ondoenlijk – en ook onnodig – om al deze tekeningen en berekeningen aan de opdrachtgever te verstrekken. Welke tekeningen en berekeningen relevant zijn is in zijn algemeenheid niet te zeggen en hangt af van het gerealiseerde werk en de professionaliteit van de opdrachtgever. Het zou goed zijn als er bijvoorbeeld door de verschillende branche- en belangenorganisaties duidelijkheid wordt verschaft welke informatie tot het opleverdossier zal moeten behoren. Voor contracten met consumenten worden overigens enige handvatten gegeven in het concept van de Nationale Praktijk Richtlijn 8092, maar ook die NPR blinkt nog niet uit in duidelijkheid.
Mogelijkheid tot afwijking
Volgens de nieuwe wet is het mogelijk om contractueel af te wijken van de wettelijke verplichting om een opleverdossier aan te leveren. Het is zelfs mogelijk om deze wettelijke verplichting uit te sluiten. Dit opent mogelijkheden om de hiervoor beschreven onduidelijkheid over de inhoud van het opleverdossier weg te nemen. Het is dan ook raadzaam om vooraf met een opdrachtgever afspraken te maken over de inhoud van het opleverdossier en deze afspraken netjes vast te leggen in bijvoorbeeld de aannemingsovereenkomst.
Let er hierbij op dat de afspraken die gemaakt worden met de opdrachtgever ook worden ‘doorgelegd’ in de relatie met onderaannemers. Dit om te voorkomen dat de hoofdaannemer niet aan zijn verplichtingen jegens de opdrachtgever kan voldoen omdat een onderaannemer in zijn overeenkomst (of algemene voorwaarden) heeft opgenomen dat er geen opleverdossier wordt verstrekt.
Zoals gezegd ontbreekt er overgangsrecht. Dat betekent dat de aannemer verplicht is om een opleverdossier aan te leveren voor alle werken die worden opgeleverd direct na inwerkintreding van deze wet. Niet relevant is de startdatum van een werk of de datum waarop de aannemingsovereenkomst is gesloten.
Dat de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen er uiteindelijk gaat komen staat niet ter discussie. Juist omdat de verplichting om een opleverdossier aan te leveren direct geldt na invoering van deze wet, is het verstandig om nu alvast voor te sorteren door:
- in alle nieuwe aannemingsovereenkomsten afspraken te maken over de inhoud van het opleverdossier;
- in alle lopende contracten te overleggen met de opdrachtgever of er prijs wordt gesteld op een opleverdossier en zo ja wat de inhoud dan zal moeten zijn;
- alle afspraken over het opleverdossier door te leggen in onderaannemerscontracten.
