Beleggers met studentenpanden in hun portefeuille hebben te maken met huurders die doorgaans geen vaste inkomsten hebben en vaak met meerdere personen in één pand wonen. Om die reden kunnen deze verhuurders er belang bij hebben om hun huurders eerst in de praktijk mee te maken, voordat zij overgaan tot het sluiten van een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het mogelijk geworden om éénmalig een tijdelijk huurcontract te sluiten, in geval van kamerverhuur voor maximaal vijf jaar. De verhuurder kan een dergelijk huurcontract op de overeengekomen datum laten eindigen door het versturen van een “kennisgeving”. Het sturen van die kennisgeving moet gezien worden als een fatsoensnorm, aldus de wetgever. De huurder weet op die manier zeker dat de verhuurder hem wenst te houden aan de in het huurcontract overeengekomen einddatum. De wet bepaalt dat de verhuurder de huurder minimaal één maand voor de einddatum schriftelijk kennis dient te geven van de beëindiging. Het huurcontract eindigt vervolgens vanzelf op de afgesproken einddatum.
Slechts eenmaal
Het huurcontract voor bepaalde tijd kan slechts éénmaal worden aangegaan. De verhuurder mag dus niet meerdere huurcontracten voor bepaalde tijd aanbieden aan dezelfde huurder. Dit zou immers de huurbescherming ondermijnen die de huurder krachtens de wet heeft.
Praktijkcasus: Eerst een huurcontract voor drie maanden
Onlangs speelde bij de rechtbank Midden-Nederland een kwestie waarbij de verhuurder op grote schaal kamers verhuurde. De praktijk was, aldus verhuurder, om met de huurders éérst een huurcontract voor drie maanden aan te gaan. Deze periode diende uitdrukkelijk als proefperiode. Indien de huur vervolgens gedurende deze periode van drie maanden probleemloos verliep, liet de verhuurder de kennisgeving achterwege, zodat het huurcontract vanzelf overging in een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Eén dag te laat
De verhuurder had op deze wijze een huurcontract gesloten met een huurder die gedurende de eerste drie maanden overlast veroorzaakte bij de andere huurders en daarnaast de verschuldigde huurpenningen niet op tijd betaalde. De verhuurder wenste het contract om die redenen te beëindigen. Echter, de verhuurder stuurde de vereiste kennisgeving één dag te laat, namelijk niet op 31 januari 2017, maar op 1 februari 2017.
Onbepaalde tijd
De rechtbank oordeelde dat de kennisgeving niet op tijd was verstuurd en dat het huurcontract om die reden was overgegaan in een huurcontract voor onbepaalde tijd. De huurder mocht er volgens de rechtbank immers op vertrouwen dat de verhuurder het contract voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid om het contract op de initieel afgesproken datum te laten eindigen.
Ontruiming afgewezen
De rechtbank overwoog daarnaast nog dat de door verhuurder gestelde overlast niet ter zake deed en wees de gevorderde ontruiming af, nu de redenen voor beëindiging juist géén rol spelen bij de beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Daar zou nog bijkomen, aldus de rechtbank, dat de praktijk van de verhuurder om zogenaamde proefcontracten te sluiten in strijd is met het doel en de strekking van de mogelijkheid tot het sluiten van huurcontracten voor bepaalde tijd. Deze contracten zijn enkel bedoeld om voor bepaalde tijd te kunnen verhuren – dus niet om een proefperiode mogelijk te maken.
Vreemde uitspraak
Deze laatste overweging van de rechtbank staat volgens mij haaks op de opmerking dat de redenen voor beëindiging van de huurovereenkomst nu juist géén rol mogen spelen bij het eindigen van een huurcontract voor bepaalde tijd. Nu slechts een “kennisgeving” is vereist voor het doen eindigen van het huurcontract, zou de rechter deze redenen wat mij betreft niet mee mogen nemen in haar beoordeling.
Rechter heeft geen stok om mee te slaan
Kortom, de (lagere) rechtspraak lijkt in voorkomende gevallen van belang te achten op welke wijze een verhuurder de huurcontracten voor bepaalde tijd inzet. De bedoeling van de wetgever met deze contracten is om tijdelijke verhuur mogelijk te maken, niet om proefperiodes te faciliteren. Echter, de rechter heeft geen échte stok om mee te slaan, indien de verhuurder de huurcontracten toch op deze manier gebruikt. Strikt genomen, heeft de verhuurder immers géén reden nodig om de huur voor bepaalde tijd te laten eindigen. De besproken uitspraak illustreert dat hij zich daarbij wél volledig dient te houden aan de wettelijke vereisten, zoals het tijdig sturen van de vereiste kennisgeving.
