Nieuwbouwwoning: wat als de ‘belofte’ in verkoopinformatie niet uitkomt?

Iedereen kent wel het spanningsveld tussen de commerciële belofte en het uiteindelijke product. Heel actueel is de online discussie over de smaak van Paradontax tandpasta. Die is gewijzigd en valt bij een aantal trouwe fans tegen. Het regent op internet dan ook klachten over de volgens de fans gebroken ‘belofte’ van Paradontax.

Hoe vreemd het misschien ook klinkt in de huidige overspannen woningmarkt worden nieuwbouwwoningen ook aangeprezen. Dat wordt steeds innovatiever. Waar het eerst om papieren boekjes met ingetekende ‘artists impressions’ ging, is daar bijgekomen sinds een aantal jaren de website en ook steeds vaker de ‘virtual reality tour door de nog te bouwen woning’. Omdat het bij een nieuwbouwwoning gaat om een product wat nog moet worden gemaakt, is de koper voor de beeldvorming en de beslissing heel erg afhankelijk van de aangeleverde informatie.

De werkelijkheid na realisatie valt nog wel eens tegen ten opzichte van het aangeprezen beeld.

Sociale sector appartementen in plaats van beloofde vrije sector appartementen:

Het komt niet vaak voor dat een gerechtshof zich uitspreekt over zo’n tegenvallende werkelijkheid. In een uitspraak van 3 november 2020 heeft het gerechtshof in Den Haag dat wel gedaan. Wat was er aan de hand? Kopers kopen in 2011 een nog te bouwen appartement met berging voor € 500.000,00. In de verkoopbrochure en op de website wordt het project omstandig aangeprezen. Onder meer is vermeld dat het project zal bestaan uit 82 vrije sector huurappartementen en 19 koopappartementen. Na de oplevering blijkt dat er appartementen in het complex in de sociale sector worden verhuurd en dus niet in de vrije sector. De kopers zijn hierin teleurgesteld. Zij vinden dat de eigenaar van de huurappartementen deze appartementen alsnog als vrije sectorappartementen moet verhuren of anders schadevergoeding aan hen moet betalen. De rechtbank wijst deze vorderingen van de kopers af.

Wat vindt het Gerechtshof hiervan?

In hoger beroep onderzoekt het hof opnieuw de vraag of de kopers volgens de verkoopinformatie en de koopovereenkomst er recht op hebben dat er geen woningen in de sociale sector worden verhuurd. Het hof gaat daarbij specifiek in op de vragen hoe moeten de overeenkomst en de betekenis van de verkoopinformatie worden uitgelegd en welke rol spelen voorbehouden in die verkoopinformatie? Voor de praktijk van makelaars, projectontwikkelaars en bouwondernemingen is belangrijk dat het hof een verschil maakt tussen de verkoopinformatie en de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst en de leveringsakte staat niets over de verhuur van woningen in het project. De mededelingen in de verkoopinformatie moeten volgens het hof als algemeen en als wervend worden gezien en is bedoeld om kopers te informeren en tot aankoop te bewegen. Die informatie moet zorgvuldig worden samengesteld omdat het een nog te bouwen object betreft, maar is gericht aan potentiële belangstellenden en bevat dus geen afspraken tussen de verkoper en de individuele koper. Die laatste staan in de koopovereenkomst. In de regel geeft verkoopinformatie daarom geen (langdurige) garanties aan een individuele koper. Zeker als de informatie zoals hier indicatief is en ook ruim geformuleerde voorbehouden bevat.

Maar ondanks dit door het hof geformuleerde uitgangspunt vindt het hof wel dat de verkoopinformatie bepaalde verwachtingen bij de kopers heeft gewekt. Daar volgt uit dat de verkoper zich wel moet inspannen om de woningen in de vrije sector te verhuren. Daartoe veroordeelt het hof de verkoper. Op dit punt krijgen de kopers dus gelijk.

Het ethische vraagstuk of sociale sector huurwoningen ten opzichte van vrije sector huurwoningen schade oplevert voor de omgeving (hetgeen ook door de kopers was aangevoerd), wordt in de uitspraak niet behandeld. Het gaat puur om de waarde van de belofte.

Wat te doen?

Niemand, zowel koper als verkoper zit op een teleurstelling te wachten. Hoe voorkom je nou teleurstellingen als deze ?

1. Is de informatie op het moment van werving nog beperkt, benadruk dat.
2. Zorg dat de koopovereenkomst en hetgeen als product daarin wordt omschreven en wordt afgebeeld op tekeningen klopt met wat er wordt gemaakt.
3. Check in een verkoopgesprek wat de verwachtingen van de kopers zijn en als die niet kloppen leg dat uit.
4. Kopers doe grondig onderzoek en stel vragen over onduidelijkheden en betrek de antwoorden bij aankoopbeslissing en leg ze vast in een gezamenlijk document.

( Gerechtshof Den Haag, 3 november 2020, ECLI:GHDHA:2020:2054)