Regelmatig onderhoud
Zoals bekend zijn blauwe daken specifiek ontworpen om water te bergen. Voor blauwe daken is regelmatig en deugdelijk onderhoud van groot belang. Een dak dat wordt gebruikt voor waterberging vraagt namelijk heel ander onderhoud dan een traditioneel dak. Zo is vorst een belangrijk risico door de permanente wateropslag op het dak. Door uitzetting van het water door bevriezing kunnen onderdelen van het dak beschadigd raken.
Permanent water op een dak zorgt bovendien voor algengroei waardoor het dak en met name de afvoeren sneller vervuilen en verstopt raken met mogelijk lekkage tot gevolg. Ook wordt in het ontwerp van blauwe daken regelmatig gebruik gemaakt van aan slijtage onderhevige mechanische onderdelen en/of software om de waterafvoer te reguleren. De gebruikte software kan storingen geven en moet regelmatig een update krijgen. Een op het specifieke blauwe dak afgestemd pakket aan onderhoudsmaatregelen is daarom noodzakelijk.
Vereiste onderhoud uitgevoerd na oplevering?
Na oplevering komt een dak op grond van de wet voor rekening en risico van de opdrachtgever. De aannemer is volgens de hoofdregel vanaf dan niet meer aansprakelijk, tenzij sprake is van (kort gezegd) een verborgen of ernstig gebrek. De vraag of het vereiste onderhoud is uitgevoerd, komt vaak aan de orde op het moment dat een opdrachtgever, soms jaren na oplevering, een klacht over het dak meldt.
De aannemer is vaak van mening dat het dak niet goed en regelmatig is onderhouden en dat daarom de klachten zijn ontstaan of verergerd. Een opdrachtgever zal meestal stellen dat het dak vanaf aanvang niet goed was.
Verstrekken onderhoudsvoorschriften
Omdat specifiek onderhoud vereist is om een blauw dak in goede conditie te houden, is het voor een dakdekker extra belangrijk om opdrachtgevers te informeren over de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Goed onderhoud verkleint immers de kans op het ontstaan van klachten.
Veel opdrachtgevers, ook grote professionele partijen, zijn echter nog niet bekend met blauwe daken en hebben te weinig kennis om een dergelijk dak goed te (laten) onderhouden. Verstrek daarom altijd zo gedetailleerd mogelijke onderhoudsvoorschriften bij oplevering van een blauw dak waarin ten minste aan bod komt:
- welke onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd;
- hoe dit moet worden gedaan; en
- hoe vaak.
De onderhoudsvoorschriften moeten op een duidelijke en begrijpelijke manier zijn opgesteld. Het maakt daarbij verschil voor wie de onderhoudsvoorschriften zijn bestemd. Bij een consument opdrachtgever wordt minder kennis en kunde verondersteld dan bij een professionele opdrachtgever.
Belang verstrekken onderhoudsvoorschriften
Het verstrekken van onderhoudsvoorschriften is bovendien relevant met het oog op mogelijke juridische procedures. In een procedure sta je immers als dakdekker sterker als je kunt aantonen dat je onderhoudsvoorschriften hebt verstrekt die niet zijn opgevolgd. Dit kan bijvoorbeeld door opdrachtgever bij afgifte te laten tekenen voor ontvangst ervan. Als vast komt te staan dat een klacht is ontstaan door gebrekkig onderhoud terwijl dit onderhoud wel door de dakdekker was voorgeschreven, dan is de opdrachtgever mogelijk zelf gehouden om een klacht op te lossen.
Dit was ook het geval in een zaak bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen waar arbiters bij de bezichtiging van het dak constateerden dat sprake was van zichtbaar achterstallig onderhoud van het dak in het algemeen. Ook had opdrachtgever niet kunnen aantonen, bijvoorbeeld met facturen, dat enig (betaald) onderhoud was uitgevoerd. Als gevolg van het geconstateerde achterstallige onderhoud werd geoordeeld dat aannemer niet aansprakelijk was voor de gebreken aan het dak.
Onderhoudsvoorschriften onderdeel van verplicht opleverdossier
Al eerder informeerden wij u over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en de consequenties die dit heeft voor de dakdekker. Het verstrekken van een opleverdossier is één van de verplichtingen die op grond van de Wet kwaliteitsborging straks op een aannemer rust. Het opleverdossier moet in elk geval de volgende stukken bevatten:
- tekeningen en berekeningen van het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties;
- een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
- gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Omdat deze definitie er algemeen is, is er in de praktijk nog onduidelijkheid over de precieze inhoud van het opleverdossier. Omdat er doorgaans voor een bouwproject een grote hoeveelheid tekeningen, berekeningen en overige stukken wordt gemaakt, is het wenselijk dat voor aannemers duidelijker wordt welke tekeningen en berekeningen nu exact verstrekt moeten worden. Vast staat wel dat volgens de wetgever, gebruiks- en onderhoudsvoorschriften een essentieel (en verplicht) onderdeel vormen van het opleverdossier. Ook dit is een extra argument om te controleren of je als bedrijf het verstrekken van onderhoudsvoorschriften goed op orde hebt.
De verplichting om een opleverdossier aan te leveren geldt overigens niet alleen richting de opdrachtgever maar ook in de relatie onderaannemer-hoofdaannemer.
Hoewel de verplichting om een opleverdossier te verstrekken van regelend recht is (dat betekent dat in contracten andere afspraken mogen worden gemaakt), is en blijft het verstandig om alvast na te denken over het verstrekken van onderhoudsvoorschriften voor blauwe daken.
Tips voor de dakdekker
- Maak in nieuwe aannemingsovereenkomsten na inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging (hopelijk 1 januari 2024) afspraken over het al dan niet verstrekken van een opleverdossier;
- Als een opleverdossier verstrekt wordt, bedenk goed welke stukken onderdeel zullen zijn van het opleverdossier en leg dit schriftelijk vast. Omdat de nieuwe wet op dit punt te weinig duidelijkheid biedt, is het raadzaam op deze manier eventuele discussies over de inhoud van het dossier te beperken.
- Leg afspraken over het opleverdossier vast in met onderaannemers te sluiten overeenkomsten.
Tot slot
Het verstrekken van onderhoudsvoorschriften is, zeker bij het realiseren van blauwe daken, van groot belang. Ga daarom na of de gebruikte onderhoudsvoorschriften voldoende zijn toegespitst op de verschillende daken die uw bedrijf realiseert, zorg ervoor dat ze steeds worden overhandigd bij oplevering en wijs opdrachtgever op het belang van het naleven ervan. Laat opdrachtgever tekenen voor ontvangst van de onderhoudsvoorschriften en ga tenslotte als voorbereiding op de nieuwe wetgeving na of een opleverdossier zal worden verstrekt en zo ja, welke stukken hier onderdeel van uitmaken.Hierbij kunnen we uiteraard helpen.
Meer weten over de Wet kwaliteitsborging?
In deze podcast behandelen we de 5 belangrijkste wijzigingen uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.
