Bij indirecte planschade geldt dat ten minste schade ter hoogte van 2% van de waarde van het onroerend goed voor eigen rekening blijft. Vaak ligt dat ‘eigen risico’ nog hoger. In de jurisprudentie wordt bij bijvoorbeeld woningbouw op een inbreidingslocatie al geruime tijd een drempel van 5% van de waarde van het onroerend goed gehanteerd. Die drempel geldt als die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen valt. Voor die lijn der verwachting is onder meer het gevoerde ruimtelijke beleid van belang. Uit de uitspraak van 1 juli 2020 blijkt nogmaals dat het daarbij belangrijk is de voorzienbaarheid van een planologische ontwikkeling te onderscheiden van de lijn der verwachtingen.
Indirecte planschade
Indirecte planschade is de waardevermindering of inkomstenderving die ontstaat doordat een planologisch besluit nadelige ontwikkelingen op een nabijgelegen perceel mogelijk maakt. Te denken valt bijvoorbeeld aan een woning met voorheen een vrij uitzicht over natuurgebied. Als vervolgens een planologisch besluit wordt genomen dat het mogelijk maakt om dat uitzicht te blokkeren met nieuwe woningen, dan zal in de regel gelden dat alleen al vanwege dat planologisch vooruitzicht de reeds aanwezige woning minder waard wordt.
Bij het vergoeden van indirecte planschade geldt een minimale wettelijke drempel van 2%. Die drempel houdt in dat de eerste 2% van de waarde van het onroerend goed wordt geacht het normale maatschappelijke risico van een eigenaar van onroerend goed te vertegenwoordigen. Daarmee wordt geacht een invulling te geven aan de juridische leer dat iedere eigenaar van onroerend goed er in enige mate rekening mee heeft te houden dat er in de nabijheid ontwikkelingen kunnen plaatsvinden die de waarde van dat onroerend goed negatief beïnvloeden. Schade die tot 2% van de waarde bedraagt blijft dus voor eigen rekening.
Normale maatschappelijke ontwikkeling in de lijn der verwachtingen
Inmiddels is al enige tijd bestendige jurisprudentie dat bij normale maatschappelijke ontwikkelingen die in de lijn der verwachtingen vallen, een ‘eigen risico’ van 5% heeft te gelden. Het meest bekende voorbeeld is woningbouw op een inbreidingslocatie. Die rechtspraak luidt dan dat het normale maatschappelijke risico van 2% slechts een wettelijk minimum is en dat het bevoegde gezag, vaak het college van burgemeester en wethouders, dient te beoordelen of er redenen zijn om dat normale maatschappelijke risico iets hoger vast te stellen. Indien die planologische ontwikkeling moet worden gezien als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag en de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur, wordt in beginsel een normale maatschappelijke risico van 5% vastgesteld.
Lijn der verwachting is niet per se voorzienbaar
Of iets in de lijn der verwachtingen ligt, wordt onder andere beoordeeld aan de hand van de vraag of de planologische ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijk beleid paste. Uit de rechtspraak blijkt dat het daar nog wel eens misgaat.
Colleges overwegen, in navolging van de planschadeadviesbureaus, nogal eens dat uit het gevoerde ruimtelijk beleid bijvoorbeeld wel blijkt dat inbreiding voor uitbreiding gaat, maar dat uit het beleid niet blijkt dat die inbreiding specifiek op deze plek zou plaatsvinden. Dat is volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State echter een onjuiste maatstaf. Uit de uitspraak van 1 juli 2020 blijkt dat bij die beoordeling een onderscheid moet worden gemaakt tussen voorzienbaarheid en het normale maatschappelijke risico.
Voorzienbaarheid houdt in dat planschade in het geheel niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat de aanvrager ten tijde van de aankoop had kunnen weten dat een planologische verandering aanstaande was. In dat geval wordt aangenomen dat die daarmee gepaard gaande waardevermindering is verdisconteerd in de koopprijs.
Bij de beoordeling of sprake moet zijn van een hoger normale maatschappelijke risico hoeft echter niet de exacte locatie van de planologische ontwikkeling duidelijk te zijn. Het gaat erom of de ontwikkeling past in een meer abstract of algemener gevoerd ruimtelijk beleid. Een voornemen dat inbreiding van woningbouw voor uitbreiding zou moeten gaan, kan al snel voldoende zijn om een hoger normale maatschappelijke risico vast te stellen. De mate van concreetheid van het beleid zou wellicht wel nog reden kunnen zijn om het normale maatschappelijke risico niet op 5%, maar bijvoorbeeld op 4% vast te stellen.
Verder bevestigt de Afdeling in deze uitspraak ook nogmaals dat de geringe afstand tussen de woning en het plangebied en de omvang van de schade geen redenen zijn om een normaal maatschappelijk risico niet hoger vast te stellen.
Opletten bij planschadeovereenkomst of planschaderisicoanalyses
Planschaderisico’s worden vaak middels overeenkomsten doorgelegd naar ontwikkelaars en andere aanvragers van planologische besluiten. Het is daarom van belang er bij toekenning van planschade scherp op te zijn dat het normale maatschappelijke risico op juiste wijze wordt vastgesteld. Wijs de gemeente erop dat niet alleen rekening moet worden gehouden met concreet beleid, maar dat ook abstracter meerjarig gevoerd ruimtelijk beleid aanleiding kan zijn om het normale maatschappelijke risico hoger vast te stellen. Dat kan uiteindelijk aardig wat kosten schelen.
