Prijsverhogingen en bouwen, hoe zit dat ook alweer?
Datum: 27 december 2018
Gewijzigd 14 november 2023
Geschreven door: Henk Verschuur
Leestijd: +/- 2 minuten
Datum: 27 december 2018
Gewijzigd 14 november 2023
Geschreven door: Henk Verschuur
Leestijd: +/- 2 minuten
Nu de waterstanden in de grote rivieren richting de normale peilen gaan en de kerst voor de deur staat, is het tijd voor bezinning. Naast het waterpeil in de grote rivieren stijgen namelijk ook de (bouw) prijzen verder.
Hopelijk dalen de prijzen van transport over water, want dat is van grote invloed op de prijs van materialen zoals we nu weer weten. De vraag die knaagt: als de volgende zomer weer zo droog wordt, is laag water dan een “onverwachte omstandigheid”? En wat kunnen we daar dan mee? Juridisch is dit nog niet helemaal helder. Gezien alle uitlatingen van meteorologen/klimaatdeskundigen is de trend: extremere zomers. Laagwater is in dat geval geen onverwachte gebeurtenis meer. Gevolg: bij elke extreme lage waterstand zal er discussie worden gevoerd over het doorberekenen van prijzen daarvan. Hoe zat het nu ook alweer met prijsverhogingen en bouwen?
Prijsverhogingen kunnen worden doorberekend als een index is overeengekomen. De praktijk is: contracten met een lange uitvoeringsduur en/of contracten in de GWW-sfeer, kennen vaak een indexbepaling. Maar: een index dempt de prijsverrekeningen ten opzichte van werkelijk betaalde prijzen. De verliezen van de partij die de prijsverhogingen wel moet betalen worden gedempt. Het blijft verlies. Daarnaast zien we in de praktijk dat bestaande indexen onvoldoende voorzien in de huidige marktontwikkelingen.
Bij aannemingsovereenkomsten kennen de wet (artikel 7:753 BW) en de UAV (paragraaf 47) regelingen waarbij prijsstijgingen kunnen worden doorberekend. Samengevat: het moet gaan om aanzienlijke, onvoorziene, kostenverhogende omstandigheden. Als de kostenverhoging “voorzien is/niet aanzienlijk is” kan hierop geen beroep worden gedaan. Vuistregel: de “hoofdaannemer” vervult dat criterium minder snel dan een “onderaannemer”. En: de huidige prijsstijgingen, zijn die nu nog “onvoorzien”? In een contract mag van de genoemde wettelijke en UAV bepalingen worden afgeweken en dan is “doorberekenen” niet aan de orde. Maar wie wil een dergelijk contract tekenen in deze tijd met alle prijsverhogingen?
Maar wat nu met koopovereenkomsten? Aannemers/opdrachtgevers/toeleveranciers in de bouwbranche kopen en verkopen ook. Veel gebruikte voorwaarden (HIBIN voorwaarden) bevatten “doorberekenclausules”. Die gelden als die voorwaarden van toepassing zijn. De praktijk: vaak zijn er geen voorwaarden toepasselijk die “doorberekenen” toestaan. De wet kent uiterst beperkte mogelijkheden om bij koopcontracten prijsverhogingen door te berekenen. Dan blijft de partij die de prijsverhoging betaalt, er vaak mee zitten. Dat leidt tot heftige discussies+procedures bij gebrek aan andere opties.
Woningborgcontracten (koop+aanneming van woningen en appartementen): meestal zijn prijsstijgingen uitgesloten. De hoofdaannemer geconfronteerd met prijsstijgingen op een verkocht project, heeft nog al eens te maken met onderaannemers en leveranciers die prijsstijgingen wel kunnen doorberekenen.
De tweede categorie die problematisch kan zijn, betreft koopcontracten, waarbij moet worden geleverd, terwijl plotseling de inkoop stukken duurder is geworden. Zonder indexclausule: onderhandelen (om bijvoorbeeld alsnog een index af te spreken) en of procederen.
De derde moeilijke categorie is de categorie ‘grensgevallen’: is sprake van een wezenlijke onvoorziene prijsverhoging? Dat moet – altijd per geval – worden bepaald. Procederen is altijd mogelijk. De praktijk: een partij die zich op prijsverhogingen beroept moet altijd de aanzienlijke prijsverhoging en het onvoorziene karakter ervan bewijzen. Dat gaat nog al eens mis omdat het tamelijk bewerkelijk is en omdat het administratief vaak niet eenvoudig is om de prijsverhoging op de juiste manier te presenteren.
Het beste advies: ‘aan de voorkant’ regelen. Spreek zoveel mogelijk prijzen af die rekening houden met de prijsstijgingen. Vraag uw leverancier/opdrachtgevers/afnemers. Spreek indexclausules af, of sluit prijsverhogingen uit. Opvallend: veel overheidsbudgetten voor bouwopdrachten zijn vaak te laag. Maar dat is voor de volgende keer.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.