Transformatie en het bestemmingsplan

Veel gebouwen zijn de afgelopen jaren getransformeerd en nog steeds is deze ontwikkeling gaande. Denk aan kantoren die voor studentenhuisvesting of andere woonvormen gebruikt gaan worden of bijvoorbeeld bedrijfsruimten die voor detailhandel gebruikt gaan worden. In het Besluit omgevingsrecht zijn de mogelijkheden voor een gebruikswijziging die in strijd is met het bestemmingsplan de afgelopen jaren steeds verder verruimd.

De vraag die daaraan vooraf gaat is de vraag of er wel sprake is van strijd met het bestemmingsplan.

In de uitspraak van de Afdeling van 10 mei 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1226) is een dergelijke vraag ook aan de orde. In die casus wilde de VvE van het complex Cruquiusplaza de bedrijfsruimten in dat complex gebruiken voor detailhandel. Aan deze bedrijfsruimten was de bestemming "gemengd" toegekend. Binnen die bestemming was onder andere detailhandel in een aantal branches toegestaan. In de bouwvoorschriften waren echter beperkende bepalingen opgenomen aangaande het aantal toegestane vierkante meters detailhandel. Die beperkingen waren zodanig dat indien aan die bepalingen getoetst zou moeten worden de beoogde transformatie in strijd was met het bestemmingsplan.

De Raad van State concludeert dat nu het louter gaat om een gebruikswijziging en niet om bouwen, ook louter gekeken moet worden naar de gebruiksbepalingen in het bestemmingsplan en niet naar de bouwbepalingen, waarin de beperkingen in het aantal vierkante meters was opgenomen.

Dit is interessant: indien tevens een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig was geweest, had wel getoetst moeten worden aan de betreffende bouwbepalingen. Dan had dus hetzelfde aantal vierkante meters detailhandel niet gerealiseerd kunnen worden op grond van het bestemmingsplan. Mogelijk wel middels een afwijking van het bestemmingsplan.

Omgekeerd is het ook zo dat in het geval de bouwbepalingen een bepaald gebouw toestaan, maar juist in de gebruiksbepalingen een beperkende factor zit, bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in de regel ook getoetst moet worden aan de gebruiksbepalingen, vanwege de koppeling die in nagenoeg alle bestemmingsplannen tussen de gebruiksbepalingen en de bouwbepalingen is opgenomen. Een omgevingsvergunningaanvraag voor de activiteit bouwen moet namelijk getoetst worden aan de bepalingen omtrent het bouwen en de bestemming en die laatste wordt in de regel uitgewerkt in gebruiksbepalingen.

Aldus ontstaat de volgende systematiek:

• Indien alleen sprake is van een gebruikswijziging en niet van bouwen: alleen toetsen aan de gebruiksbepalingen uit het bestemmingsplan (en niet aan de bouwbepalingen).
• Indien sprake is van vergunningplichtige bouwactiviteiten: toetsen aan de gebruiks- en bouwbepalingen.

Quickscan bestemmingsplan

Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.