Vastgoedfinanciering: waarop wordt tegenwoordig gelet door financiers en welke mogelijkheden zijn er?

Een van de gevolgen van de financiële crisis is dat het verkrijgen van vastgoedfinanciering bij banken beduidend lastiger is geworden. Zo stelt de bank tegenwoordig strengere voorwaarden aan de financiering zelf en aan de vennootschappelijke structuur waarin gefinancierd wordt. Ook worden meer voorwaarden gesteld aan de documentatie die door de kredietnemer aan de financier moet worden overlegd. Dit betekent niet dat er voor de kredietnemer niet(s) te onderhandelen valt, zeker nu de crisis ook positieve gevolgen heeft gehad. Zo bieden veel meer partijen dan voorheen vastgoedfinanciering aan. Dat biedt mogelijkheden.

In dit artikel zal ik de meest voorkomende voorwaarden bespreken die tegenwoordig door een financier verlangd (kunnen) worden bij vastgoedfinanciering, naast de standaard zekerheden zoals een hypotheekrecht op het vastgoed en een pandrecht op de huurinkomsten, verzekeringen en bankrekeningen van de kredietnemer.

Of deze voorwaarden allemaal ingewilligd worden is een kwestie van onderhandelen, waarbij het voor de kredietnemer loont om ook op zoek te gaan naar alternatieven indien de voorwaarden hem te streng voorkomen.

Special Purpose Vehicle

Financiers geven er de voorkeur aan dat het vastgoed dat zij financieren eigendom is van een speciaal voor dat doel opgerichte vennootschap, een zogeheten Special Purpose Vehicle (SPV).

Een eerste voordeel voor de financier is dat deze SPV geen oude schulden bevat. Een tweede voordeel voor de financier is dat deze SPV alleen diensten of werkzaamheden verricht met betrekking tot het gefinancierde vastgoed.

Het voorstaande betekent dat er slechts een beperkt aantal crediteuren is, waardoor het risico op faillissement van een SPV erg klein is.

Bijkomend voordeel is dat een financier niet gedwongen kan worden om in geval van een faillissement van de kredietnemer het vastgoed uit te winnen op een moment dat voor hem niet gunstig is. Hij kan er voor kiezen om de lening pas op te eisen op een moment dat hem uitkomt, waardoor het vastgoed (naar alle waarschijnlijkheid) tegen een betere prijs verkocht kan worden.

Ringfencing

Financiers willen vaak contractueel enkele verboden vastleggen. Zo zal in de leningsdocumentatie doorgaans een verbod staan voor de kredietnemer om i) nieuwe schulden aan te gaan ii) garanties of zekerheden aan een ander dan de financier te verstrekken en/of iii) andere activiteiten aan te gaan dan de exploitatie van het vastgoed.

Het geheel van deze contractuele afspraken wordt ringfencing genoemd.

Fiscale eenheid

Bij een fiscale eenheid zijn alle vennootschappen binnen deze eenheid hoofdelijk aansprakelijk jegens de fiscus voor elkaars omzetbelasting of vennootschapsbelastingschulden. Financiers willen dat alleen een fiscale eenheid wordt aangegaan door vennootschappen die schuldenaar zijn onder de financiering. Anders bestaat namelijk het risico dat de vennootschap die gefinancierd wordt, aangesproken wordt door de fiscus voor schulden van een andere vennootschap. Dat is onwenselijk omdat dit een groot risico oplevert voor de financier.

Een financier zal daarom doorgaans eisen dat alleen een fiscale eenheid wordt aangegaan door vennootschappen die schuldenaar zijn onder de financiering.

Pandrecht op aandelen

Naast gebruikelijke zekerheden eisen financiers tegenwoordig vaak ook een pandrecht op de aandelen van de gefinancierde vennootschap.

Een eerste voordeel is dat de aandelen going concern kunnen worden overgedragen en dat niet het onderliggende vastgoed uitgewonnen hoeft te worden. Dat kan een hogere opbrengst voor de financier opleveren en kan – mits de pandgever/kredietnemer meewerkt – ook relatief goedkoop en snel.

Een tweede voordeel is dat op deze wijze overdrachtsbelasting bespaard kan blijven, ten minste als de aandelen verkocht worden aan vier niet-gelieerde personen die ieder voor minder dan 33,3% eigenaar worden van het vastgoed.

Skin in the game aandeelhouders

Financiers vinden het van belang dat de aandeelhouders ook “skin in the game” hebben. Dat betekent bij voorkeur dat de aandeelhouders het eigen vermogen van een vennootschap versterken of een agiostorting doen dan wel dat hun leningen achtergesteld worden bij de leningen van de vastgoedfinancier. Hetzelfde geldt voor vorderingen van andere crediteuren.

Op die manier wordt bewerkstelligd dat de financier vóór andere schuldeisers betaald wordt.

Alternatieve financiers

De crisis heeft niet alleen maar negatieve gevolgen voor de kredietnemer gehad. Een positief punt van de crisis is dat er tegenwoordig meer partijen zijn die bereid zijn vastgoed te financieren. Zo hebben banken concurrentie gekregen van private equity partijen, familiebedrijven en institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen.

Het voordeel voor de kredietnemer is dus dat er veel meer te kiezen valt en dat er daarom ook meer te onderhandelen valt. De onderhandelingsruimte is onder andere afhankelijk van de commerciële belangen van beide partijen en de financieringseisen- en voorkeuren van de specifieke financier. Zo hechten bijvoorbeeld institutionele beleggers in de regel veel waarde aan (aflossingsvrije) leningen met een lange looptijd en een vaste rente, terwijl banken over het algemeen liever kortlopende leningen verstrekken met variabele rente waarop periodiek afgelost wordt.

Conclusie

Door de crisis worden in de regel strengere voorwaarden gesteld door financiers, zowel aan de financiering zelf als aan de vennootschappelijke structuur. Dit betekent echter niet dat er geen onderhandelingsruimte is voor de kredietnemer. Die ruimte is er wel degelijk, zeker nu er tegenwoordig meer partijen zijn die bereid zijn vastgoed te financieren. Of en welke mogelijkheden er precies zijn, hangt met name af van de commerciële positie van partijen en de financieringseisen- en voorkeuren van de specifieke financier.