Datum: 21 november 2016
Geschreven door: Jeroen Brinkman
Leestijd: +/- 2 minuten
Welke betekenis kan aan toezeggingen van verhuurder die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, worden toegekend? In een recente uitspraak werd door de rechtbank geoordeeld dat verhuurder zich aan reeds gedane toezeggingen die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, dient te houden. De verhuurder had onvoldoende rekening gehouden met de belangen van huurder.
Ahold huurde in deze zaak een (supermarkt) vestiging van verhuurder. Deze vestiging zou worden verplaatst naar een nieuw door verhuurder te ontwikkelen gebied en hiervoor was reeds een nieuwe huurovereenkomst gesloten tussen partijen. De oude huurovereenkomst zou onmiddellijk eindigen nadat Albert Heijn haar intrek nam in het nieuwe pand. Albert Heijn staakt deze geplande verhuizing echter, omdat verhuurder voornemens is direct naast de nieuwe locatie een pand aan Dirk van den Broek te verhuren.
Tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst van het nieuwe pand heeft verhuurder aan Ahold toegezegd dat er geen tweede ‘full service’ supermarkt in het nieuw te ontwikkelen gebied zou komen (deze toezeggingen waren vastgelegd in e-mailberichten en verslagen van de gevoerde onderhandelingen). Over deze afspraak werd vervolgens geen bepaling in de huurovereenkomst opgenomen.
Een dergelijke bepaling wordt doorgaans in de praktijk aangeduid als een ‘branchebeschermingsbepaling’ en wordt normaliter in de huurovereenkomst opgenomen om discussie over de gemaakte afspraken te voorkomen. Zo kan voorkomen worden dat in de nabijheid van een drogist nog een andere drogist wordt gevestigd.
Verhuurder vordert vervolgens in kort geding dat Ahold zal worden veroordeeld de nieuwe supermarkt te gaan exploiteren. De rechter oordeelde dat weliswaar geen branchebeschermingsbepaling in de huurovereenkomst was opgenomen, maar dat wel degelijk sprake was van toezeggingen van verhuurder.
De vraag of Dirk van den Broek een full service supermarkt is, acht de rechtbank niet relevant. Doorslaggevend is dat Ahold voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de exploitatie van een Albert Heijn winkel op de nieuwe locatie onrendabel zal zijn indien hiernaast een Dirk van den Broek wordt gevestigd. Verhuurder heeft namelijk toegezegd dat zij bij invulling van de nieuwbouw rekening zou houden met de belangen van Ahold. Door - ondanks deze toezeggingen - toch in zee te gaan met Dirk van den Broek, houdt zij onvoldoende rekening met deze belangen.
De rechter komt tot dit oordeel omdat verhuurder niet, althans onvoldoende de stelling van Ahold heeft weersproken dat verhuurder bij de invulling van de nieuwbouw naast de nieuwe winkelruimte met de belangen van Ahold rekening zou houden. U kunt zich voorstellen dat deze uitspraak ook relevant is voor andere retailers zoals een drogist.
De rechter overweegt bovendien dat bovengenoemde gang van zaken niet strookt met goed verhuurderschap. Van Ahold kan simpelweg niet worden verwacht dat zij onder deze omstandigheden haar intrek neemt in de nieuwe winkelruimte. Ahold kan de oude locatie dus blijven gebruiken en hoeft de nieuwe huurovereenkomst niet na te komen.
Een verhuurder kan worden afgerekend op uitlatingen in e-mailberichten en gespreksverslagen, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Het is daarom als verhuurder van belang om uit te kijken met dergelijke uitlatingen. Een huurder kan er echter haar voordeel mee doen.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.