De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen treedt na lang uitstel waarschijnlijk op 1 januari 2024 in werking. In onderstaande infographic staan de 5 belangrijkste wijzigingen uit deze wet op een rij gezet.
Datum: 24 maart 2023
Geschreven door: Floris Pels Rijcken
Leestijd: +/- 2 minuten
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen treedt na lang uitstel op 1 januari 2024 in werking. In onderstaande infographic staan de 5 belangrijkste wijzigingen uit deze wet op een rij.
Uit de wet vloeit voort dat de aannemer verplicht is “bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen.”.
In de nieuwe situatie (bij inwerktreding Wkb) geldt dat hieraan wordt toegevoegd dat een waarschuwing ondubbelzinnig en schriftelijk moet. Geef dus altijd aan waar je voor waarschuwt, welke gevolgen er mogelijk zijn en welke schade daar mogelijk uit voortvloeit (tijd en geld). Als dat nog niet goed is in te schatten, geef dat dan ook aan (en waarom).
Het opleverdossier is volledig regelend recht. Oftewel: de wet geldt als je niets anders afspreekt. Maar het staat partijen dus volledig vrij iets anders af te spreken. Zo kun je als aannemer het opleverdossier volledig ‘wegschrijven’ (zodat je niet verplicht bent een dossier te verstrekken). Ook kun je het opleverdossier nader inkleuren, zodat duidelijk is welke stukken worden verstrekt – en welke niet.
Hieronder twee voorbeelden waarmee het opleverdossier wordt weggeschreven (voorbeeld 1) én nader wordt ingekleurd (voorbeeld 2).
“In afwijking van (het nog in werking te treden) art. 7:757a BW komen partijen overeen dat de aannemer geen opleverdossier aan opdrachtgever overlegt.”
“In afwijking van (het nog in werking te treden) art. 7:757a BW komen partijen overeen dat de aannemer een digitaal opleverdossier zal overleggen aan opdrachtgever dat uitsluitend de navolgende relevante stukken en bescheiden dient te bevatten: [opsomming].”
De grootste wijziging van de Wkb (voor het civiele gedeelte) betreft de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. In de huidige situatie is de aannemer (i.b.) gekweten voor aansprakelijkheid na oplevering (tenzij de opdrachtgever dat gebrek niet redelijkerwijs kon ontdekken). Onder de Wkb is dat niet meer het geval.
Twee uitzonderingen:
Er vindt een rondgang/opname plaats voor de oplevering van een woonhuis. Er mist bij één van de deuren een deurklink – die had er wel moeten zitten. De opname wordt goedgekeurd en er vindt daarom een oplevering plaats. Er is in het proces-verbaal van oplevering niets gemeld over een deurklink.
Een week na de opname klaagt de opdrachtgever dat er een deurklink mist.
Situatie nu
De aannemer is gekweten voor gebreken. Dit is anders als het een ‘verborgen gebrek’ betreft. Een missende deurklink is evenwel eenvoudig te constateren. Het is geen verborgen gebrek. Oftewel: aannemer is niet aansprakelijk en hoeft niet te herstellen.
Situatie als Wkb in werking is getreden
De aannemer is aansprakelijk voor alle gebreken tenzij:
i) ontdekt of
ii) niet toe te rekenen aan aannemer.
De bewijslast ligt bij de aannemer. De aannemer zal niet kunnen bewijzen dat de opdrachtgever het gebrek ontdekt heeft (het staat ook niet op het P-V van oplevering genoemd). Aannemer is dus wel aansprakelijk en moet herstellen.
Afwijken kan bij een niet-consument. Dit moet je doen in de overeenkomst. Dus niet in de algemene voorwaarden. Hieronder een voorbeeld (indien de UAV 2012 van toepassing zijn verklaard).
“In afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW komen partijen overeen dat aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk, behoudens het bepaalde in § 12 UAV 2012”
Een groot deel van de woningen worden gebouwd onder afgifte van een bepaalde waarborg/garantie. Denk aan Woningborg of SWK. Daarmee heeft de aannemer dus eenvoudig voldaan aan de opgave van de zekerheden waarover de opdrachtgever-consument beschikt.
De wettelijke regeling nu houdt in dat consument 5% van de aanneemsom in depot mag stellen bij de notaris totdat alle (oplever)gebreken zijn hersteld. Drie maanden na oplevering valt het depot automatisch vrij, tenzij er tijdig kenbaar is gemaakt dat de opdrachtgever iets wil opschorten (dus in depot wil laten).
Aannemer krijgt actieve rol bij inwerktreding van de Wkb: hij moet consument vragen of hij het depot nog wil verlengen; tussen 1 en 2 maanden na oplevering. Drie maanden termijn blijft hetzelfde. Aannemer doen er dus goed aan om dit op te nemen in hun proces/draaiboek!
Voor specifieke juridische vragen over wat de wijzigingen van deze wet voor u in de praktijk betekenen, kunt u direct contact opnemen met Floris Pels Rijcken. Hij staat voor u klaar.