In Nederland worden vergunningprocedures nog al eens als stroperig en lang ervaren. Vaak worden in een vergunningtraject aanvullende stukken gevraagd, termijnen verlengd en lopen de kosten (en frustratie) van zo’n traject daarmee voor een aanvrager verder op. Die ziet vooral een mooie ontwikkeling voor zich en wil daar het liefst zo snel mogelijk mee aan de slag.
In de praktijk is de wens dan ook groot om zelf enige grip te houden op (met name) de duur en het verloop van een vergunningprocedure. En mogelijkheden om te sturen op het soort procedure zijn er zeker. U kunt uw bouwplan daar grotendeels op inrichten. Neem die mogelijkheden bij het opstellen van een (ver)bouwplan dan ook vooral mee. Dit scheelt tijd en geld.
Procedures
In Nederland kennen we twee verschillende vergunningprocedures: een reguliere en een uitgebreide procedure. Naast het verschil in tijd, in beginsel 8 tegenover 26 weken, maakt de procedure ook verschil voor de hoeveelheid aan onderzoeken die bij een aanvraag moet worden ingediend. Ook maakt het bedrag aan leges dat voor een bouwplan moet worden betaald vaak een groot verschil.
Van belang om te weten is dat niet het bevoegd gezag (veelal het college van een gemeente), maar uw aanvraag bepaalt welke procedure op het vergunningtraject van toepassing is. Het bestemmingsplan is daarbij het vertrekpunt. Als een bouwplan volledig past in de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan wordt een reguliere procedure gevolgd en heeft u in beginsel binnen 8 weken uw vergunning. Maar veelal past een voorgenomen bouwplan niet volledig in het bestemmingsplan. Dat betekent dat er een afwijking van het bestemmingsplan vergund moet worden. Dan zit u er hoogstwaarschijnlijk niet op te wachten om in een vergunningtraject van (minimaal) 6 maanden verzeild te raken.
Interessant bij uw bouwplan kan in zo’n situatie zijn of het bouwplan zo gestuurd kan worden dat het plan te vergunnen is met de zogenoemde kruimelgevallenregeling. Als dat zo is, geldt namelijk eveneens een reguliere voorbereidingsprocedure met alle bijkomende voordelen.
Kruimelgevallenregeling
Deze regeling is opgenomen in artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze regeling is een elftal categorieën opgenomen om diverse uiteenlopende bouwplannen met een reguliere procedure vergund te krijgen. In de volksmond wordt deze procedure de kruimelgevallenregeling genoemd, maar deze naam is wellicht misleidend. De rechtspraak heeft inmiddels bij herhaling duidelijk gemaakt dat deze regeling niet enkel ziet op planologisch ondergeschikte gevallen. Forse projecten kunnen met deze regeling worden vergund.
De afgelopen jaren is er bij de Afdeling bestuursrechtspraak veel geprocedeerd over de kruimelgevallenregeling. Steeds duidelijker wordt wat er wel en niet kan en mag. Zo blijkt inmiddels duidelijk uit de vele uitspraken dat er heel veel mogelijkheden zijn om gebouwen te vergroten en/of het gebruik van gebouwen te wijzigen met deze regeling. Veel bouwplannen kunnen op deze mogelijkheden worden ingericht. Het voordeel daarbij is evident: een korte procedure en een afwijking die relatief eenvoudig kan worden vergund.
Voorbeelden
Maar wat is er dan allemaal mogelijk? Laten we eens een paar ‘kruimels’ eruit pakken.
1. Vergroten gebouw
Een eerste mogelijkheid die de kruimelgevallenlijst biedt is om gebouwen te vergroten. Deze mogelijkheid is opgenomen in artikel 4, lid 1 van bijlage II Bor. De mogelijkheden tot vergroting zijn volgens de Afdeling (erg) ruim:
- Deze categorie namelijk niet beperkt tot ‘planologisch ondergeschikte gevallen’. Zo kan bijvoorbeeld een forse uitbreiding van een winkel worden vergund. Voorbeelden uit de rechtspraak zijn ook de realisatie van een school van 55 meter bij 25 meter en de uitbreiding van een ziekenhuis met een compleet nieuwe vleugel.
- De uitbreiding is daarnaast niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Van belang is dat voldaan wordt aan het juridische begrip ‘bijbehorend bouwwerk’. Dat is ook de uitbreiding van een hoofdgebouw. En dat hoofdgebouw hoeft er nog niet te staan. Het gaat erom dat het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Er kan dus gelijktijdig met een nieuw hoofdgebouw ook direct een uitbreiding van dat hoofdgebouw worden vergund.
- Het begrip ‘uitbreiding’ moet ruim worden uitgelegd. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook de realisatie van kelders, met daarin een magazijn, en aan- en uitbouwen op hoger gelegen verdiepingen, bijvoorbeeld voor een personeelsruimte, hieronder vallen.
- Het gedeelte waar een ‘uitbreiding’ plaatsvindt hoeft niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Houdt wel in gedachten dat het hoofdgebouw zelf en het gebruik daarvan op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan. Uit lagere rechtspraak lijkt te volgen dat daarvoor minimaal 50 % van het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan.
2. Gebruik wijzigen van een bestaand bouwwerk of het aansluitend terrein
Een ander kruimelgeval dat veel mogelijkheden biedt is de zogenoemde transformatiemogelijkheid. Die is opgenomen in artikel 4, lid 9 van bijlage II Bor. Dit artikel maakt het mogelijk om het gebruik van een bestaand gebouw te wijzigen naar een gebruik dat het bestemmingsplan niet toestaat. Dat kan een compleet nieuwe gebruiksfunctie zijn, maar kan ook worden gebruikt als u in een winkel bijvoorbeeld een zelfstandige horeca unit wilt toevoegen.
Gelijktijdig met de functiewijziging kunnen ook direct verbouwingen worden meegenomen. De grens is dat de oppervlakte en het bouwvolume dan niet mogen toenemen. Ook kan direct het gebruik van het aansluitend terrein gewijzigd worden. Bijvoorbeeld voor het aanleggen van een buitenterras aan de zijde waar een horeca unit wordt toegevoegd.
Handig om te weten is dat ook enkel de wijziging van het gebruik van een aansluitend terrein te kruimelen is, zonder dat het gebruik van het naastgelegen bouwwerk wordt gewijzigd. Dit kan het geval zijn als het gewenste gebruik van het gebouw reeds op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, danwel al eerder is vergund. Als bijvoorbeeld enkel de wens bestaat om extra parkeerplaatsen te realiseren is dat dus mogelijk.
Interessant is dat deze kruimel ook benut kan worden om panden samen te voegen als dat in een bestemmingsplan verboden wordt. Een gebruiksruimte kan daarmee in vloeroppervlak fors worden vergroot.
3. Tijdelijke wijziging van gebruik van gronden of bouwwerken
Dekruimelgevallenlijst biedt ook mogelijkheden indien u tijdelijk van het bestemmingsplan wilt afwijken. Bijvoorbeeld als u door een ingrijpende verbouwing een alternatieve (nood)locatie in gebruik moet nemen. Of als u in een (tijdelijke) extra parkeerbehoefte moet voorzien. Deze mogelijkheid is opgenomen in artikel 4, lid 11 van bijlage II Bor. Deze categorie maakt het namelijk mogelijk om een ander gebruik van gronden of bouwwerken voor een termijn van maximaal 10 jaar te vergunnen.
Relevant bij dit kruimelgeval is dat geen ruimtelijke onderbouwing hoeft te worden opgesteld. U dient enkel aan te tonen dat geen strijd ontstaat met een goede ruimtelijke ordening. Aan de motivering hiervan zijn geen eisen gesteld. In de praktijk blijkt dat deze motivering beperkt kan zijn. Er zijn bij deze categorie geen verplichte onderzoeken voorgeschreven en ook de ladder voor duurzame verstedelijking (met een extra motiveringseis) is niet van toepassing, aangezien het gaat om een tijdelijke afwijking. Ook toetsing aan de Wet geluidhinder is niet aan de orde als de afwijking ziet op een periode van minder dan 10 jaar.
4. Combineren mogelijk
De diverse kruimelgevallen bieden elk op zich dus veel mogelijkheden. Maar ook het combineren van verschillende kruimelgevallen is mogelijk. De mogelijkheden van de kruimelregeling worden op die manier nog eens flink vergroot. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om het gebruik van een bestaand bouwwerk te wijzigen en gelijktijdig een uitbreiding van dat bouwwerk te realiseren. Of een uitbreiding van een gebouw vergund te krijgen en gelijktijdig het aansluitend terrein in te richten met extra parkeerplaatsen.
Gemeentelijk beleid als mogelijke rem?
Tot slot is wel van belang dat het al dan niet toepassen van de kruimelgevallenregeling een bevoegdheid betreft. Er bestaat dus geen ‘recht’ op vergunningverlening. Van belang is dan ook altijd om na te gaan of een gemeente specifiek beleid over de kruimelgevallenregeling heeft opgesteld. In principe is een gemeente gehouden zich aan dat beleid te houden. Als een bouwplan dus in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid is vergunningverlening het uitgangspunt.
