In een recent gepubliceerde uitspraak[i] stond de vraag centraal welke verjaringstermijn geldt voor een restvordering van een vastgoedfinanciering, nadat het hypotheekrecht is uitgewonnen. Is dat de termijn van 20 jaar, zoals de financier betoogde, of is dat de termijn van 5 jaar zoals die geldt voor een ‘gewone’ vordering?
Wat is het geval?
ING bank heeft een geldlening verstrekt voor de aankoop van een pand, waarbij zij als zekerheid een hypotheekrecht op het pand krijgt. Na enige tijd raakt de geldnemer in financiële problemen en kunnen de verplichtingen jegens ING niet langer worden nakomen. ING schrijft de veiling uit en het pand wordt executoriaal verkocht. Vervolgens wordt het hypotheekrecht doorgehaald, maar de restschuld kan niet worden voldaan.
Nog voordat het hypotheekrecht teniet is gegaan, heeft ING – met gebruikmaking van de hypotheekakte - executoriaal derdenbeslag gelegd. Nadat het pand is geleverd, vraagt (lees: sommeert) ING de geldnemer de restantvordering te voldoen, wat niet gebeurt. Gedurende meer dan vijf jaar worden er periodiek gelden geïnd door het derdenbeslag. Op enig moment bericht de geldnemer ING dat haar vordering is verjaard en dat het derdenbeslag moet worden opgeheven.
Beslissing
ING stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van verjaring van de restvordering, maar de rechtbank gaat hier niet in mee.
Is er sprake van een door hypotheek gedekte vordering, dan verjaart de vordering de eerste twintig jaar niet. Er is geen verschil tussen het deel van de vordering dat uit de hypotheekopbrengst kan worden betaald en het deel dat daarna als restvordering overblijft. Een vordering uit een geldlening die niet door een hypotheek is gesecureerd, heeft in beginsel een verjaringstermijn van 5 jaar, na de dag dat de vordering opeisbaar is. De verjaringstermijn van 20 jaar is niet meer van toepassing op de restschuld die na uitwinning van het hypotheek overblijft. Op het moment waarop het pand na de executoriale verkoop is geleverd, is het hypotheekrecht tenietgegaan. Vanaf dat moment is er sprake van een ‘gewone’ vordering zonder zekerheidsrecht, zodat de verjaringstermijn van 5 jaar geldt.
ING betoogt verder dat door het executoriale derdenbeslag de restvordering is gestuit. Ook op dit punt volgt de rechtbank ING niet.
Door stuiting van de verjaring, begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Er zijn slechts twee uitzonderingen hierop: het instellen van een eis in rechte die door een toewijzing van de vordering wordt gevolgd of het vragen van bindend advies, dat wordt verkregen. Het leggen van executoriaal derdenbeslag is niet gelijk aan het instellen van een eis in rechte, zo overweegt de rechtbank. De rechtbank verwijst daarbij naar een eerder arrest van de Hoge Raad.[ii] Ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid baat ING niet. Als zij de vordering had willen stuiten, dan had ING een overzicht van de aflossingen en de restschuld kunnen verstrekken met een ondubbelzinnige mededeling dat zij haar recht op nakoming voorbehoudt. Dat is niet gebeurd.
De restvordering is verjaard, de executoriale derdenbeslagen moeten worden opgeheven en de tenuitvoerlegging moet worden geschorst.
Relevantie voor de vastgoedpraktijk
Deze uitspraak over verjaring van een restvordering, is relevant voor de vastgoedpraktijk als er sprake is van een onderdekking en als de lopende verplichtingen niet meer worden nagekomen.
In een dergelijk geval moet worden opgelet dat na uitwinning van het hypotheekrecht, de restvordering niet verjaart. De verjaringstermijn voor deze restvordering is 5 jaar, terwijl de verjaringstermijn voor een hypothecaire geldlening 20 jaar is. De verjaring van de restvordering begint te lopen op het moment dat het hypotheekrecht teniet gaat, aldus deze uitspraak. Deze verjaring moet tijdig worden gestuit om te voorkomen dat de vordering niet meer kan worden geïncasseerd. Stuiting kan door het versturen van een ondubbelzinnige sommatie bij aangetekende brief of nog beter, bij deurwaardersexploit. Ook kan stuiting geschieden door het instellen van een rechtsvordering of het vragen van bindend advies. Het leggen van executoriaal derdenbeslag op grond van de notariële hypotheekakte is geen stuitingshandeling. Na stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Hebt u nog een restvordering uit hoofde van een vastgoedfinanciering, nadat het hypotheekrecht is uitgewonnen, vergeet deze dan niet tijdig te stuiten als directe inning niet mogelijk is.
[i] Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 16 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3626, JOR 2021, 16.
[ii] HR van 30 september 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2222, JOR 2017/74, inz. Pegroam/X).
