“Flexplekken”
In onze vastgoedpraktijk hebben verhuurders steeds vaker vragen met betrekking tot de verhuur van flexibele werkplekken. Er bestaat namelijk vanuit bijvoorbeeld zelfstandige ondernemers een toenemende behoefte aan flexibele kantoorruimte. Deze ondernemers zitten niet te wachten op een rigide contract waar zij jaren aan vast zitten. Veel liever hebben zij een overeenkomst op basis waarvan zij voor een kortere periode een kantoor huren in een verzamelkantoorgebouw, met ruime opzeggingsmogelijkheden. De verwachting is dat na dit coronatijdperk, deze contracten een toename laten zien.
ROZ model voor kantoorruimte
Verhuurders maken veelal gebruik van het model voor kantoorruimte van het ROZ (de vereniging Raad voor Onroerende Zaken). Aangezien dit model gericht is op verhuur voor de langere termijn, is dit model niet bijzonder goed geschikt voor verhuur van werkplekken in een verzamelkantoorgebouw. Zo voorziet het model in afspraken over bijvoorbeeld onderhuur, servicekosten en een onderhoudsverdeling tussen verhuurder en huurder. Dit zijn afspraken die niet passend zijn indien een huurder een kantoor of werkplek wenst te huren voor een periode van bijvoorbeeld drie maanden. Of voor een huurder die de ene week drie werkplekken wenst te huren en de andere week tien.
Huurovereenkomst voor flexplek: maatwerk
Gelet op het voorgaande is het raadzaam om in het geval van verhuur van flexplekken een aparte huurovereenkomst te laten opstellen. In deze huurovereenkomst kunnen dan afhankelijk van de wensen van verhuurder en de behoeftes van diens potentiële huurders, maatwerkafspraken worden gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan een opzegtermijn van één week, een vast bedrag aan servicekosten per vierkante meter kantoorruimte en een optieregeling voor het huren van extra werkplekken binnen het gebouw. Indien met een huurder een huurovereenkomst wordt aangegaan, geniet de huurder in beginsel ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat een huurder het gehuurde niet direct na afloop van de huurtermijn dient te ontruimen. Voor verhuurders is dit in sommige gevallen niet aantrekkelijk, nu dit niet past bij hun flexibele kantoorconcept.
Kwalificatie maatwerkovereenkomst
Verhuurders denken de ontruimingsbescherming te kunnen omzeilen door boven de overeenkomst “dienstverleningsovereenkomst” te zetten. Voor de kwalificatie van een huurovereenkomst maakt het echter niet uit welke naam partijen de overeenkomst hebben gegeven. De inhoud van de overeenkomst is bepalend. Vaak zal bij een nadere bestudering van de overeenkomst blijken dat sprake is van een overeenkomst die zowel elementen van huur als elementen van dienstverlening heeft.
Voor het antwoord op de vraag of sprake is van huurbescherming, is van belang welk element overheerst. Dit verschilt uiteraard van geval tot geval. Het gebruiken van een bureau op een vaste plek voor een wat langere periode, neigt immers meer naar een huurovereenkomst dan een flexibele kantoorplek die per dagdeel wordt geboekt. Fiscaalrechtelijk kan het ook consequenties hebben of een overeenkomst als dienstverlening dan wel als huur wordt aangemerkt.
Voor verhuurders is het dus van belang te weten dat, ook indien er gebruik wordt gemaakt van een andere soort overeenkomst dan een huurovereenkomst, de gebruiker in sommige gevallen toch aanspraak kan maken op huurbescherming. De wet biedt (nog) geen regeling met betrekking tot de verhuur van flexibele kantoorruimtes. Ook is de jurisprudentie op dit punt nog schaars. Verhuurders doen er dus goed aan om bij het opstellen van contracten hiermee rekening te houden.
