Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel tot het afschaffen van tijdelijke huurcontracten woonruimte. De tijdelijke huurcontracten zoals die in 2016 zijn ingevoerd. Indien ook de Eerste Kamer instemt, komt een aantal wijzigingen op u af. Zijn we dan terug bij af? Is de wet een slecht idee? Of zijn er nog andere mogelijkheden? Jeroen Brinkman, specialist vastgoed en huur, geeft tekst en uitleg.
Voorstelbaar is dat een groot aantal huurders en verhuurders baat heeft bij vaste en langjarige huurcontracten. Maar tijdelijke verhuur blijft onder omstandigheden vanzelfsprekend gewenst. Daartoe bestaan nog steeds mogelijkheden.
Beoogde veranderingen
De Wet vaste huurcontracten heeft tot gevolg dat een deel van de in 2016 ingevoerde mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wordt afgeschaft. Tijdelijke huurcontracten voor een zelfstandige woonruimte van maximaal twee jaar zijn niet meer mogelijk. Kamers kunnen niet meer voor maximaal vijf jaar worden verhuurd.
Of toch wel?
Nieuwe categorieën
Bij de behandeling van het wetsvoorstel is een wijziging voorgesteld. Doel daarvan is dat er categorieën huurders zijn, aan wie nog wél twee jaar kan worden verhuurd. Hoe dit er precies uit gaat zien, zal nog moeten blijken. Ook staat nog niet vast of dit bijvoorbeeld alleen voor woningcorporaties geldt.
Categorieën waaraan – verkort weergegeven - moet worden gedacht, zijn huurders die of met wie:
- tijdelijk werken of studeren in een andere stad dan waar hun woning staat (ook expats);
- vanwege sloop/renovatie tijdelijk ergens anders moeten wonen, totdat de vervangende nieuwbouw klaar is;
- afkomstig uit een maatschappelijke opvang en/of huurders in een sociale noodsituatie (met urgente huisvestingsbehoefte);
- met wie (door woningcorporaties) een tweede of laatste kans- huurovereenkomst wordt aangegaan;
- van bepaalde overleden bloedverwanten huurden van een woningcorporatie.
Uitbreiding opzeggingsgrond dringend eigen gebruik
Indien een verhuurder wil opzeggen, beroept de verhuurder zich vaak op dringend eigen gebruik. Deze opzeggingsgrond wordt nu uitgebreid. De uitbreiding houdt in dat een verhuurder kan opzeggen als hij een huurwoning in gebruik wil geven aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Dat zijn ouders of kinderen en echtgenoot, adoptieouders en kinderen daaronder begrepen.
Belangrijk is wel dat deze mogelijkheid bij aanvang van de huur in het contract is opgenomen. Stemt de huurder niet in, dan volgt een opzeggingsprocedure. Houd dan ook rekening met mogelijke vergoedingen, waar een huurder zich op kan beroepen.
Verkoop na samenwonen
Nieuw is ook een enigszins gekunstelde opzeggingsgrond. Het betreft de mogelijkheid om op te zeggen voor een verhuurder, die zijn eigen woning zelf heeft bewoond en deze woning eigenlijk wil verkopen, maar vervolgens tijdelijk verhuurt. De verhuurder verhuurt tijdelijk omdat de verhuurder zelf is gaan samenwonen met een ander. Een soort ‘proef samenwonen’.
Slaagt de proef, dan hoeft de verhuurder zijn eigen woning niet meer terug en mag de verhuurder de huurcontract opzeggen. De verhuurder wil zijn huis in dat geval namelijk verkopen. Daaraan zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. Bijvoorbeeld dat een maximale termijn van twee jaar geldt (sinds het ingaan van de huurcontract).
Interessant is ook dat het samenwonen pas lijkt te slagen, als er ook getrouwd gaat worden of een geregistreerd partnerschap volgt.
Tijdelijke verhuur nog steeds mogelijk
Hoewel de regeling voor tijdelijke huurcontracten wordt afgeschaft, blijven er dus nog steeds mogelijkheden om tijdelijk te verhuren of gebruik te maken van specifieke beëindigingsmogelijkheden. Er zijn specifieke categorieën huurders aan wie tijdelijk kan worden verhuurd.
Daarnaast zijn de opzeggingsgronden uitgebreid en zelfs nieuwe opzeggronden toegevoegd. Maar ook de (deels) vóór 2016 bestaande mogelijkheden om tijdelijk te verhuren, moeten niet worden vergeten.
Denk aan verhuur:
- op basis van de Leegstandswet;
- op basis van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur;
- van flexwoningen (waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend);
- met een ontruimingsbeding (diplomatenclausule/tussenhuur);
- ten behoeve van bepaalde doelgroepen (seniorenwoningen, studenten, promovendi of bijvoorbeeld grote gezinnen).
Tijdelijke of toch vaste verhuur ?
Maar waarom kiezen voor tijdelijke verhuur als vaste verhuur ook zoveel voordelen biedt?
Indien sprake is van een goede woning en een goede huurder, is er niets op tegen om een langjarig huurcontract aan te gaan als verhuurder. Zeker indien het de bedoeling is als verhuurder om de woonruimte langjarig te verhuren en er geen andere plannen zijn met een woning of de woonomgeving.
Voordelen vaste huur
Sommige verhuurders kiezen bewust voor een langere looptijd van een huurcontract om zekerheid te hebben wat betreft de inkomsten uit verhuur. Zo min mogelijk wijzigingen in het huurbestand geeft verhuurders ook een bepaalde zekerheid. Huurders kennen elkaar en er bestaat minder kans op overlast. Is er toch ernstige overlast van een huurder of schiet een huurder tekort in de nakoming van verplichtingen, dan geldt zowel bij tijdelijke als vaste huur dat een rechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal beoordelen.
Uitzonderingssituaties
Tijdelijke verhuur kan worden opgevat als de uitzonderingssituatie. Doet een dergelijke uitzonderingssituatie zich voor, dan is die situatie vaak vooraf bekend en biedt de wet dus allerlei constructies die kunnen worden toegepast. Belangrijk is dan wel om dit vooraf goed schriftelijk vast te leggen. Vastlegging van afspraken waar ook de per 1 juli 2023 in werking tredende Wet goed verhuurderschap toe verplicht.
Conclusie
Afschaffing tijdelijke huurcontracten
De invoering van de Wet vaste huurcontracten welke waarschijnlijk ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, leidt tot afschaffing van de tijdelijke huurcontracten zoals deze in 2016 zijn ingevoerd. Lopende huurcontracten worden gewoon voortgezet op basis van de bestaande regels.
Extra opzegmogelijkheden
Er komen extra mogelijkheden bij om een huurcontract op te zeggen maar in principe zal het een vast contract moeten worden. Dit behoeft niet nadelig te zijn. Noch voor verhuurder, noch voor huurder. En indien sprake is van bijzondere omstandigheden welke noodzaken tot het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst, dan bestaan die mogelijkheden nog steeds.
Maar voorkomen wordt dat er om de twee jaar een nieuwe huurder moet worden gezocht voor een woning, omdat de tijdelijke huurovereenkomst afloopt en verlenging niet is toegestaan. Zowel voor een huurder als verhuurder geeft dat rust.
Mocht u de mogelijkheden tot tijdelijke of vaste verhuur willen bespreken of welke invloed deze wet op uw dagelijkse werkzaamheden heeft, dan kunt u bij onze gespecialiseerde advocaten vastgoed & huur goed terecht.
