Belangrijke uitspraak bodemrechter: huurkorting vanwege corona!

De rechtbank Den Haag heeft de eer als (eerst bekende) bodemrechter te beslissen over huurkorting voor een huurder vanwege een verplichte sluiting door maatregelen vanwege corona.

Uit deze uitspraak, gepubliceerd op 27 januari jl. blijkt dat verhuurder en huurder de pijn moeten delen. Over de periode van de verplichte sluiting van het horecabedrijf hoeft de huurder maar 50% huur te betalen. Over de periode dat de horeca met beperkingen was geopend, is een huurprijs van 75% verschuldigd.

Gebrek en onvoorziene omstandigheid

Zoals in zoveel gevallen was sprake van een verplichte sluiting van de horeca. Ondanks dat partijen eerst probeerden er onderling uit te komen, betaalde huurder op enig moment geen huur meer. In de procedure was uiteindelijk sprake van een huurachterstand van twee maanden. De rechter oordeelde eerst dat dit onvoldoende was om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder was niet verplicht het gehuurde te ontruimen.

Daarna volgden de gebruikelijke beoordelingen, zoals ook in meerdere uitspraken in kort geding aan de orde gekomen. De rechter oordeelt onder meer dat de verplichte sluiting vanwege een overheidsmaatregel een gebrek oplevert. Ook bepaalt de rechter dat sprake is van onvoorziene omstandigheid. De huurovereenkomst voorzag niet in de huidige situatie. De huurovereenkomst is in disbalans. Geen van de partijen is hieraan schuldig. Daarom moet de pijn eerlijk worden verdeeld. De maatstaven van redelijkheid en billijkheid hebben tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd. Dat in de huurovereenkomst huuropschorting niet was toegestaan, stond niet in de weg aan het beroep op onvoorziene omstandigheden. De rechter verwijst ook naar een van de weinige uitspraken in hoger beroep in kort geding, namelijk van het Gerechtshof te Amsterdam van 14 september 2020.

[campagnes]

Voldoende onderbouwing omzetverlies

Belangrijk is wel te benadrukken, dat de rechter vond dat huurder voldoende had onderbouwd, dat sprake was van omzetverlies. Diverse stukken zoals jaarrekeningen waren als bewijs overgelegd. Dit zal van geval tot geval kunnen verschillen. Indien er onvoldoende relevante financiële stukken zouden zijn ingebracht, had de uitspraak ook anders kunnen uitvallen. Ook is niet uit te sluiten dat sommige huurovereenkomsten al wel voorzien in dit soort situaties. Ook dan kan het oordeel anders uitvallen.

Hoe nu verder?

De uitspraak zal naar verwachting vaak door huurders worden aangehaald. Maar één zwaluw maakt nog geen zomer. Elke casus staat op zich. Partijen kunnen gaan procederen, maar weten dat de redelijkheid en billijkheid door rechters in dit soort kwesties een belangrijke rol spelen. Advies is en blijft daarom, om in onderling overleg afspraken te maken over de hoogte van de verschuldigde huur.

Kunt u hierbij hulp gebruiken? Ik sta voor u klaar.