Bemiddelingskosten makelaar aan banden gelegd

In de afgelopen jaren is een praktijk ontstaan dat een huurder voor zijn nieuwe woning de verhuurmakelaar een courtage moet betalen van doorgaans één maand huur. Dat huurder het huis zelf heeft gevonden bijvoorbeeld via internet, zou niet afdoen aan deze betalingsverplichting. Aan die praktijk is een einde gekomen door een recent arrest van de Hoge Raad. Bovendien zal de wet op dit punt binnenkort worden aangepast in het voordeel van de huurder.

Het dienen van twee heren

Wie bemiddelt bij de totstandkoming van een overeenkomst en daarbij optreedt voor beide contractspartijen, dient rekening te houden met de wettelijke regeling aangaande belangenverstrengeling.  Deze regeling houdt onder meer in dat de bemiddelaar bij bemiddeling van huur of verhuur van een onroerende zaak geen recht heeft op loon van de huurder. Ondanks dit verbod werden in soortgelijke gevallen toch gewoon bemiddelingskosten in rekening gebracht. De huurder had daarbij het nakijken. Niet betalen was voor de huurder geen optie, omdat hij de woning dan niet zou kunnen huren.

In de lagere rechtspraak werd de afgelopen jaren verschillend geoordeeld over deze kwestie. Om die reden heeft een kantonrechter in Den Haag hierover een prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad. In de zaak ging het om een bemiddelingsbureau dat woonruimte te huur had aangeboden op haar website. Je moest je als woningzoekende bij het bureau inschrijven alvorens je de woning zou kunnen bezichtigen. Bij de inschrijving werden algemene voorwaarden van toepassing verklaard waarin onder meer was bepaald dat een courtage voor een bedrag van één maand huur verschuldigd was als een huurovereenkomst tot stand zou komen.

De (rechts)vraag

De vraag die voorlag betrof de vraag of het verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de huurder ook geldt, indien een verhuurder een woning te huur aanbiedt op een website van een bemiddelingsbureau en daarvoor geen tegenprestatie is verschuldigd.

De Hoge Raad oordeelde dat in het onderhavige geval óók sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar en er door de huurder dus geen courtage hoefde te worden voldaan. Voor het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst is dus niet vereist dat de verhuurder de bemiddelaar ook daadwerkelijk betaalt.

Dit is slechts anders indien de bemiddelaar kan bewijzen dat de website als ‘elektronisch prikbord’ fungeert. Daarmee wordt bedoeld dat de bemiddelaar het de aspirant-verhuurder en –huurder niet onmogelijk maakt, dat zij rechtstreeks en zonder de tussenkomst van de bemiddelaar met elkaar in contact treden om tot het sluiten van een huurovereenkomst te komen.

Verbod ook bij kamerverhuur?

Bovengenoemd verbod op het in rekening brengen van bemiddelingskosten geldt op dit moment niet voor bemiddeling bij kamerverhuur (zogenaamde onzelfstandige woonruimte). Hier komt echter verandering in. Er is op dit moment een wetsvoorstel aanhangig dat de wet dusdanig wijzigt dat het verbod van het dienen van twee heren ook geldt bij kamerverhuur. Klik (https://www.internetconsultatie.nl/bemiddelingskosten ) voor dit wetsvoorstel.

Huurder geld terug?

Indien courtage is betaald aan een bemiddelaar voor de huur van een woning dan kan dit bedrag tot vijf jaar terug worden teruggevorderd bij de bemiddelaar.

Wat te doen als bemiddelaar?

Er mag dus enkel courtage aan de huurder worden gevraagd, indien je als bemiddelaar uitsluitend voor de huurder werkt. Een bemiddelaar moet dan bijvoorbeeld in opdracht van de huurder een woning zoeken. Het is dus zeker niet onmogelijk om als bemiddelaar in de toekomst courtage te vragen aan de huurder, echter dient het businessmodel te worden aangepast.