Met de huidige lage spaarrente is een zoektocht naar andere beleggingsmogelijkheden ontstaan. In toenemende mate zien particuliere spaarders hun kansen binnen de vastgoedwereld. Financiers springen daarop in met het aanbieden van passende financieringen. Een voorbeeld daarvan is de buy-to-let-hypotheek, waarmee particuliere investeerders een woning kunnen kopen met het doel deze te verhuren. Financiering van verhuurd vastgoed brengt nieuwe risico’s met zich. Dat gaf mij aanleiding onderzoek te doen naar de positie van de buy-to-let-financier.
Buy-to-let uitgelegd
De term ‘buy-to-let’ staat voor ‘kopen om te verhuren’. De buy-to-let-hypotheek is bedoeld voor particuliere investeerders die zich voornamelijk richten tot bestaande koopwoningen met de bedoeling deze te verhuren. Doorgaans behoren beleggers met een woningvoorraad tussen de twee en vijftig woningen tot de buy-to-let-beleggers.
Buy-to-let-hypotheek
Met een buy-to-let-hypotheek kunnen particuliere beleggers voorzien in hun behoefte aan vreemd vermogen. Aanbieders van de buy-to-let-hypotheek financieren tot wel 90% van de waarde van de woning in verhuurde staat. In ruil voor de verlening van krediet verlangt de buy-to-let-financier een hypotheekrecht op de gefinancierde woning (het onderpand). Met het hypotheekrecht kan de financier overgaan tot verkoop van het onderpand in het geval de kredietnemer niet aan zijn hypothecaire verplichtingen voldoet. Hij kan zich vervolgens – ter aflossing van het krediet - op de opbrengst van het onderpand verhalen.
Pandrecht
De financier kan extra zekerheid verkrijgen met de vestiging van een pandrecht op de (huidige en toekomstige) huurvorderingen. Het pandrecht geeft de financier de mogelijkheid aanspraak te maken op de huurvorderingen teneinde zich daarop te kunnen verhalen.
Beslag door schuldeisers van de kredietnemer
Problematisch voor de buy-to-let-financier kan een beslag op de huurvorderingen zijn. Met een beslaglegging op een zaak van de schuldenaar kan een schuldeiser zich op die zaak verhalen ter aflossing van de schuld. Een beslag op de huurvorderingen kan er daarom toe leiden dat de huur aan de beslaglegger toekomt. Schuldeisers van de kredietnemer kunnen met een beslag op de huurvorderingen een uitzonderlijke positie voor zichzelf creëren ten opzichte van de buy-to-let-financier. Die positie van de beslaglegger is het gevolg van het arrest Van Berkel/Tribosa (HR 25 januari 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0122). Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beslag op toekomstige huurvorderingen bij een overdracht van het gehuurde ook aan de verkrijger van het gehuurde kan worden tegengeworpen. Hierdoor zal de nieuwe verhuurder geen aanspraak kunnen maken op de huurinkomsten. Dit heeft uiteraard een waarde drukkend effect.
Voorbeeld
Een voorbeeld ter verduidelijking. A koopt een beleggingswoning en wordt daarbij gefinancierd door bank B. In ruil voor de financiering verleent A ten behoeve van de bank een recht van hypotheek op de beleggingswoning en een pandrecht op de huurvorderingen die voortkomen uit de beleggingswoning. Als A zijn afspraken tegen de bank niet nakomt, kan de bank zich verhalen op de beleggingswoning of op de huur die de huurder van de beleggingswoning iedere maand aan verhuurder A verschuldigd is.
A heeft naast haar schuld bij de bank ook een schuld bij C. C legt beslag op de (huidige en toekomstige) huurvorderingen. Als de bank zijn hypotheekrecht op het gehuurde wil uitwinnen kunnen er echter problemen ontstaan. Bij de verkoop van de beleggingswoning blijft het beslag van C namelijk op de huurvorderingen rusten. Als de bank de beleggingswoning verkoopt aan D, kan C zich dus – ondanks het eigendomsrecht van D - op de huurvorderingen blijven verhalen. Met deze wetenschap zal de koopprijs van de beleggingswoning worden bepaald en is de kans groot dat de hypotheekschuld niet kan worden afgelost.
Oplossing?
In de literatuur worden verschillende ideeën genoemd waarmee aan beslag op huurvorderingen kan worden ontkomen. Ik noem er drie.
Ten eerste wordt gesproken over een ruime uitleg van het huurbeding. Met het huurbeding kan de kredietverlener de kredietnemer onder meer verbieden huurvorderingen over te dragen. Als de kredietnemer dat vervolgens toch doet, kan de kredietverlener met een beroep op het huurbeding het verbod tot overdracht ook inroepen tegen de verkrijger van de huurvorderingen. Met een ruime uitleg van die overdracht, zodat ook beslaglegging wordt gekenmerkt als overdracht, zou aangenomen kunnen worden dat het huurbeding ook tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen.
Ten tweede is geopperd om het recht van vruchtgebruik in de financieringspraktijk te introduceren. Voor de financier kan daarmee een eigen recht op de huurvorderingen gecreëerd worden, welke meer zekerheid biedt dan het pandrecht.
Ten derde kan een faillissement van de kredietnemer mogelijk een oplossing bieden. Beslagen op zaken van de gefailleerde vervallen immers vanwege het intreden van faillissement. De vraag is echter of het algemene faillissementsbeslag – dat voor het individuele beslag in de plaats treedt – niet hetzelfde effect heeft als het individuele beslag.
Bovenstaande oplossingen zouden voor de financier uitkomst kunnen bieden, maar aan iedere oplossing kleven bezwaren. De rechtspraak of de wetgever is daarom aan zet. Tot dat moment zal de financier zichzelf moeten behelpen met andere oplossingen.
Conclusie
De buy-to-let-hypotheek biedt een goede mogelijkheid voor de financiering van beleggingswoningen. De financier dient echter wel in ogenschouw te nemen dat voldoende zekerheden zijn ingebouwd voor het geval door een derde op de huurvorderingen beslag wordt gelegd. In de literatuur bestaat nog discussie over de juiste oplossing. Eén en ander zal waarschijnlijk worden uitgekristalliseerd in de rechtspraak.
Mocht u hiermee, of met iets vergelijkbaars, te maken krijgen, wij denken graag met u mee.
Dit artikel is geschreven door Nine Blom (juridisch medewerker bij Poelmann van den Broek advocaten) als eerste auteur en mr. L.A. Witten (advocaat bij Poelmann van den Broek advocaten) als tweede auteur.
