Corona: gevolgen voor uw huurrelatie?

Ten gevolge van de uitbraak van het coronavirus zijn verschillende sectoren geconfronteerd met forse omzetdalingen. De horeca, de luchtvaartsector, maar bijvoorbeeld ook de evenementenbranche zijn daarvan sprekende voorbeelden.  In de retailbranche doet zich een duidelijk onderscheid voor. Enerzijds zijn er de winkels in de binnensteden die telkens als er weer een “intelligente lockdown” wordt afgekondigd te maken krijgen met legere winkelstraten en minder omzet. Aan de andere kant zijn er juist supermarkten, bouwmarkten en Doe-Het-Zelf-zaken die nog nooit zulke hoge omzetten hebben gedraaid. Zij lopen aan tegen lege schappen en voorraden die nauwelijks aangevuld kunnen worden. Maar blijft dat zo? Of wordt, als straks een “derde golf” zich voordoet, alsnog door het kabinet besloten om ook niet noodzakelijke winkels, zoals in vele landen om ons heen, te sluiten? En wat kunt u dan als retailer? Moet u de huur blijven betalen? En wat doet u als u (onder)verhuurt? Blijft u onverkort aanspraak maken op betaling van de huurprijs?

Heeft een huurder recht op huurprijsvermindering?

Inmiddels is er een aantal uitspraken gedaan. Daar zijn verschillende lessen uit te leren. De gemene deler is dat huurders om huurprijsvermindering verzoeken. Enerzijds omdat sprake is van een gebrek. Anderzijds met een beroep op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden. Meestal gaat dat goed (voor de huurder), maar niet altijd. En juist de laatste uitspraken, waaronder ook een uitspraak van een gerechtshof in hoger beroep, laten een meer genuanceerd beeld zien. Een greep uit de huurrechtpraktijk.

Akkoord Nederlandse Retailsector

Belangrijk om voor ogen te houden is dat in de retailsector door verschillende partijen (IVBN, INretail, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland, EZK, NVB en VGO) na de eerste uitbraak een akkoord is gesloten. Het uitgangspunt van dit akkoord is dat, indien de huurder in betalingsproblemen komt door de crisis, huurder en verhuurder met elkaar om de tafel moeten. Partijen zoeken in dit overleg naar maatwerk-oplossingen waarbij alle relevante omstandigheden meewegen. Denk hierbij aan de omvang van het huurobject, de huurprijs, maar ook aan de grootte van de impact die de crisis heeft op de betreffende huurder.

De ervaring leert, tot zover, dat huurder en verhuurder elkaar vooralsnog vaak weten te vinden in goed overleg. Een uitstekende zaak, want een procedure is over het algemeen noch in het belang van huurder, noch in het belang van verhuurder. Het is namelijk óók in het belang van de verhuurder om volledige betaling van de huur niet per direct af te dwingen. Doet de verhuurder dat wel, dan loopt hij de kans dat de huurder de huurovereenkomst zal opzeggen of zijn faillissement aanvraagt. Nieuwe huurders aantrekken voor leegstaande bedrijfsruimte op de door de crisis geraakte markt, blijkt niet altijd eenvoudig. Reden genoeg voor goed overleg dus.

Maar komen partijen er niet uit, dan volgt een juridische procedure. Weet dat de rechter dan ook kijkt naar alle omstandigheden van het geval en hetgeen in de branche gebruikelijk is en het akkoord dat in de sector is afgesproken, naast vanzelfsprekend de specifieke inhoud van een huurovereenkomst.

Gebrek

Een van de twee gronden die in een procedure tussen verhuurder en huurder aan de orde komt, is de vraag of sprake is van een “huurrechtelijk gebrek”.

Bij een gebrek in het huurrecht denkt men vaak als eerste aan een fysiek gebrek, zoals kapotte beglazing, lekkage, een defecte verwarmingsinstallatie of bijvoorbeeld elektriciteitsproblemen. Het begrip gebrek in het huurrecht gaat echter verder dan dat. Alles wat het te verwachten huurgenot belemmert, is in wezen aan te merken als een gebrek. Is de coronacrisis (of zijn de gevolgen daarvan) in het huurrecht als een gebrek aan te merken?

Eén van de vragen die op dit moment in de rechtspraak speelt, is of overheidsregels die het huurgenot belemmeren eigenlijk wel als gebrek zijn aan te merken?

De rechtbank Noord-Nederland oordeelde op 27 mei 2020 als een van de eersten over de vraag of sprake was van een gebrek. Het betrof een situatie waarin sprake was van een verhuurder, die een horecapand verhuurde aan Inbev. Inbev liet op haar beurt het gehuurde door een derde exploiteren. De rechter gaf als voorlopig oordeel Inbev gelijk. Vooralsnog werd aangenomen dat:“(…) de sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.” 

Op 3 juni 2020 oordeelde de rechter in Zwolle echter dat géén sprake was van een gebrek en dat de verliezen behoren tot het ondernemersrisico van de huurder. En tussen deze twee uitspraken in oordeelde de rechter in Arnhem op 29 mei 2020 (over het Gelredome) dat er wél sprake was van een gebrek, maar dat niet (voldoende) was aangetoond dat huurder schade leed. Kortom: verdeeldheid in de rechtspraak. Zie voor nog meer uitspraken de blog van mijn collega Eline Holtland op pvdb.nl.

Belangrijk is om voor ogen te houden dat alle voornoemde uitspraken van voorzieningenrechters (dus in kort geding) afkomstig zijn. Grondig onderzoek vindt pas plaats in bodemprocedures en de verwachting is dat de Hoge Raad uiteindelijk zal moeten bepalen hoe het écht zit. Voordat we op dat punt zijn, is al een flinke tijd verstreken. Eén van de vragen die de Hoge Raad zal moeten beantwoorden is of een gebrek dat voor de een wél geldt, niet voor de ander hoeft te gelden. Een zodanige uitleg zou een subjectieve benadering van het begrip “gebrek” betekenen en die benadering zou nieuw zijn in het huurrecht.

Een gebrek dient overigens niet verward te worden met overmacht. Voor overmacht geldt: dat een huurder niet kán betalen, betekent nog niet dat hij niet hoéft te betalen. Wordt door een rechter vastgesteld dat sprake is van een gebrek, dan ligt dit anders. In dat geval kan de huurder een beroep doen op huurprijsvermindering.

Maar let op: in de meeste huurovereenkomsten zijn uitzonderingen opgenomen op de gebrekenregeling. Die uitzonderingen hebben tot gevolg dat een huurder vaak, ook als is sprake van een gebrek, toch geen beroep kan doen op huurprijsvermindering. Het is te adviseren nu vast uw huurovereenkomst te laten controleren. Want wellicht zijn garanties afgegeven door een verhuurder. Bijvoorbeeld dat het gehuurde altijd goed bereikbaar dient te zijn voor klanten. In een dergelijk geval kan een huurder wellicht toch een beroep doen op huurprijsvermindering. Maar wat nu als de gebrekenregeling de huurder geen soelaas biedt? Wat dan?

Onvoorziene omstandigheden

In het geval dat de gebrekenregeling een huurder niet helpt, is een beroep op het leerstuk van onvoorziene omstandigheden een gebruikelijke stap. In vrijwel alle uitspraken die tot heden zijn gewezen, wordt door huurders ook verzocht om huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden.

Ook op dit punt bestaat verdeeldheid in de rechtspraak. Of de rechter een verzoek tot huurprijsvermindering bij een beroep op onvoorziene omstandigheden toewijst, hangt opnieuw af van verschillende aspecten.

Ten eerste moeten rechters bepalen of de coronacrisis en de overheidsmaatregelen überhaupt “onvoorzien” zijn. Ondernemers vragen zich af hoe valt te voorzien dat zij in een snel ontwikkelende pandemie van het ene op het andere moment voor onbepaalde tijd hun zaak moeten sluiten. Hetzelfde geldt voor veel andere bedrijven die afhankelijk zijn van bezoekers. In het ene geval is sluiting voor onbepaalde tijd ook weer anders dan in het andere geval. Als een wereldwijde virusuitbraak geen onvoorziene omstandigheid is, wat dan nog wel?

Het blijkt dat de meeste rechters tot op heden die mening delen en er van uitgaan dat een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt. Partijen hadden geen rekening hoeven houden met de coronacrisis en de overheidsmaatregelen op het moment van contracteren, in alle gevallen contracten afgesloten vóór de crisis.

De vraag is gerechtvaardigd of de rechters ook de komende tijd zo blijven oordelen. Zeker indien het gaat om (verplichte) sluitingen in het najaar of op een later moment. Recent (3 november jl.) oordeelde de rechter van de Rechtbank Midden-Nederland bijvoorbeeld, waar het ging om maatregelen sinds 15 oktober 2020 afgekondigd, dat de omzetteruggang onvoldoende was onderbouwd, zodat een huurprijsvermindering van 50% niet werd toegestaan. Daarbij speelde een rol dat tot en met de maand augustus 2020 kennelijke voldoende middelen waren geweest om de huur te betalen. Of de huidige lijn in de jurisprudentie wordt gevolgd, is dus afwachten.

Bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten is het in elk geval belangrijk als partijen stil te staan bij de gevolgen die kunnen optreden als sprake is van een pandemie, zoals corona. In bepaalde landen waar ze eerder met het SARS-virus te maken hadden, zie je al vaker dat wel sprake is van (huur)contracten, waar daarmee rekening is gehouden.

Neemt de rechter aan dat een beroep op onvoorziene omstandigheden (in een bodemprocedure) zal slagen, dan oordelen rechters vervolgens wat de risicoverdeling tussen huurder en verhuurder moet zijn. De rechter heeft verschillende huurprijsverminderingen toegekend, zoals 60%, 50%, 25%, maar ook 0%. Op dit punt hangt alles af van de specifieke omstandigheden die zich voordoen. Wat is de hoogte van de huurprijs? En hoe groot is het bedrijf van de huurder? Maar ook of de problemen bij de huurder wel het gevolg zijn van de coronacrisis en afgekondigde maatregelen. Waren er al eerder (voor de corona-uitbraak) betalingsproblemen bij een huurder, dan is de kans groot dat een vordering tot huurprijsvermindering niet slaagt.

Beantwoording van al die vragen kan een rol spelen in het bepalen van de grootte van het ondernemersrisico. Verder zal een ondernemer moeten onderbouwen hoe de coronacrisis heeft geleid tot omzetdaling en moeten aantonen dat ook echt schade is geleden. Zeker bij bouwmarkten en Doe-Het-Zelf-zaken, is dat geen uitgemaakte zaak. Ook niet als er op termijn een verplichte sluiting zou volgen. Een rechter zal dan ook zeker rekening houden met de omzettoename de afgelopen maanden.

Recente uitspraken, nieuwe inzichten?

Zoals aangegeven zijn er de laatste tijd wat andere uitspraken gedaan door rechters. Er wordt met een meer kritische blik gekeken naar de inhoud van de huurovereenkomst. Zo beoordeelde de rechtbank in Amsterdam in een uitspraak van 2 november 2020 hoe partijen onderling hadden verdeeld wie waarvoor verantwoordelijk is? Is er bijvoorbeeld een duidelijke plicht om het gehuurde te exploiteren opgenomen en is de huurder verantwoordelijk ervoor dat hij kan exploiteren? Waarom zou dan de verhuurder de gevolgen van een (verplichte) sluiting ten gevolge van de corona-crisis moeten dragen. Een verhuurder heeft ook vaak verplichtingen.

Het gerechtshof te Amsterdam nam in een arrest van 6 november 2020 nog wel aan dat sprake was van onvoorziene omstandigheden ten gevolge waarvan de opgelegde exploitatiebeperkingen een huurkorting rechtvaardigden. Maar of sprake was van een gebrek werd, evenals de kantonrechter al had gedaan, in het midden gelaten. Enerzijds omdat een kort geding zich niet leent voor diepgravend onderzoek. Maar anderzijds omdat het maar de vraag is of in zijn algemeenheid een door de overheid opgelegde exploitatiebeperking in verband met corona voldoende gerelateerd is aan het gehuurde om als gebrek te kwalificeren. Bovendien wees het gerechtshof op de algemene omschrijving van het gehuurde. De verhuurder hoefde slechts een bedrijfspand ter beschikking te stellen. En tot slot had de verhuurder zich goed ingedekt. Aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken was grotendeels uitgesloten.

Een interessante uitspraak want een van de eerste uitspraken in hoger beroep over de gevolgen van corona voor de huurrechtpraktijk.

Conclusie: wat te doen bij een huurgeschil vanwege de coronacrisis?

De rechtspraak geldt op dit moment als doos van Pandora. Voor sommigen zal dat juist een prikkel zijn om naar de rechter te stappen en voor de ander om daar weg te blijven. De lijn in de jurisprudentie lijkt de laatste tijd ten voordele van verhuurders te keren. Het voorlopig devies luidt daarom: ga eerst met elkaar om de tafel en probeer duurzame afspraken te maken. De tijd zal moeten leren hoe de risicoverdeling ligt. En in die tijd zullen marktpartijen onderling moeten zoeken naar maatwerk-oplossingen, terwijl de rechter aan de weg timmert.