Ongeveer een halfjaar geleden kondigde de overheid de eerste maatregelen aan om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Tijdens deze eerste “coronagolf” schreef mijn collega Jeroen Brinkman een blog over de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor huurders en hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Door de overheidsmaatregelen sloten onder meer winkels en horecaondernemingen enkele maanden hun deuren. Vanwege de teruglopende of zelfs geheel wegvallende omzet, was het voor huurders van bedrijfsruimte vrijwel onmogelijk om de (volledige) huurtermijnen te blijven voldoen.
Inmiddels zijn er diverse procedures in kort geding gevoerd over de vraag voor wiens rekening de overheidsmaatregelen komen: de huurder of de verhuurder? Het is daarom tijd voor een overzicht van de stand van zaken van de rechtspraak op dit punt.
Huurprijsvermindering vanwege gebrek
De wettelijke gebrekenregeling houdt in dat indien de verhuurder niet het huurgenot verschaft dat de huurder mocht verwachten, sprake is van een gebrek. De huurder kan dan op grond van de wet huurprijsvermindering vragen. Het is de vraag of de overheidsmaatregelen als een gebrek aan het gehuurde kunnen gelden.
Voorzieningenrechters hebben in het merendeel van de procedures geoordeeld dat de overheidsmaatregelen die de exploitatie van een bedrijfsruimte beperken, een gebrek opleveren. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de rechtbank Limburg van 19 juni 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:4399) en rechtbank Amsterdam van 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914).
De voorzieningenrechters baseerden hun oordeel met name op de parlementaire geschiedenis van de gebrekenregeling. Hieruit kan worden afgeleid dat een gebrek in de zin van de wet niet is beperkt tot de fysieke eigenschappen van het gehuurde. Oók een van overheidswege gedwongen sluiting van het gehuurde kan een dergelijk gebrek opleveren. Want ook in dat geval wordt het huurgenot van de huurder aangetast. Het is vervolgens de vraag of dit een reden is om de huurprijs te verlagen.
Een definitieve huurprijsvermindering dient door een rechter in een bodemprocedure te worden vastgesteld. In kort geding hebben de voorzieningenrechters dus slechts een voorlopig oordeel gegeven over de verwachte huurprijsvermindering. De huurprijs werd daarbij vaak met 25 tot 50% verlaagd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 31 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3756).
Huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden
In de afgelopen maanden hebben verschillende huurders zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst moet worden aangepast vanwege de coronacrisis. Deze huurders deden een beroep op artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel is geregeld dat indien vanwege een onvoorziene omstandigheid de ongewijzigde instandhouding van een (huur)overeenkomst niet mag worden verwacht, de overeenkomst kan worden aangepast. Het gaat om de vraag of in het geval van de coronacrisis sprake is van een “onvoorziene omstandigheid”.
Het merendeel van de voorzieningenrechters oordeelt dat de coronacrisis en de daarop volgende overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn. Partijen hebben namelijk bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden met een pandemie met vergaande gevolgen. De vraag is vervolgens wat het gevolg is van het feit dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert.
De rechtbank Rotterdam oordeelde op 7 augustus 2020 (ECLI:NL:RBOT:2020:7089) dat de onvoorziene omstandigheid niet tot aanpassing van de huurprijs kon leiden. De voorzieningenrechter vond dat het omzetverlies als gevolg van de coronacrisis tot het ondernemersrisico behoort. De rechtbank Amsterdam oordeelde in haar uitspraak van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3730) anders. Deze voorzieningenrechter vond de coronacrisis ook een onvoorziene omstandigheid, maar verminderde de overeengekomen huurprijs daarom juist wel met 50 %. De huurder en verhuurder dienden de nadelige financiële gevolgen van de crisis namelijk gezamenlijk te dragen. We zien dus dat het afhankelijk is van de omstandigheden van het geval of de coronacrisis aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.
Conclusie
Uit de jurisprudentie van de afgelopen maanden valt op te maken dat rechters in kort geding veelal hebben geoordeeld dat de sluiting van overheidswege een gebrek oplevert. Daarnaast vinden veruit de meeste voorzieningenrechters de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid.
Of deze gebreken, dan wel de onvoorziene omstandigheid, er ook toe zullen leiden dat de huurprijs moet worden verminderd is nog niet uitgekristalliseerd. Zogenaamde bodemprocedures zullen hierover meer duidelijkheid verschaffen. In een bodemprocedure bestaat meer ruimte voor bijvoorbeeld de onderbouwing van de financiële situatie. De tijd zal dus leren of bodemrechters in grote lijnen hetzelfde zullen gaan oordelen als de rechters in kort geding.
