Waarom de Wet betaalbare huur?
De kern van de wet is huurprijsregulering. De hoop is dat de wet excessieve huurstijging voorkomt zonder de (huur)woningmarkt ernstig te verstoren. Dit wordt nagestreefd middels strengere regels voor maximale huur die verhuurders mogen vragen.
Puntensysteem huurprijzen
De maximering van de huurprijs(verhoging) is gebaseerd op een puntensysteem. Het aantal punten dat een huurwoning heeft, wordt bepaald door verschillende omstandigheden, waaronder het aantal vierkante meters, het energielabel en de aanwezige voorzieningen. De nieuwe regels zijn uitsluitend van toepassing op huurwoningen tot en met 186 punten (maximale huurprijs van € 1.157,95). Vanaf 187 punten geldt nog steeds dat sprake is van een vrijesectorwoning. Het betekent dat vanaf 1 juli 2024 het puntensysteem ook geldt voor de zogenaamde ‘middenhuur’-categorie, namelijk huurwoningen met 144 tot 186 punten. Voor deze huurwoningen is de wet uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 worden aangegaan. Verhuurders moeten zich vanaf dat moment houden aan de maximale huurprijs.
Voor huurwoningen met minder dan 144 punten (maximale huurprijs van € 879,66), kan de nieuwe wet ook gevolgen hebben voor bestaande contracten. Komt de huurprijs niet overeen met het puntenaantal, dan kan een huurder een verlaging van de huurprijs verlangen. Wél geldt er een overgangstermijn. Huurders kunnen pas per 1 juli 2025 naar de huurcommissie stappen voor een lagere huur. Voor nieuwbouwwoningen gaan enkele uitzonderingen gelden ten gevolge waarvan een opslag van 10% op de huurprijs mogelijk is.
Transparante huurprijzen
Verhuurders moeten daarnaast voortaan meer transparant zijn over de opbouw van de huurprijs voor de huurwoning die zij verhuren. Huurders dienen geïnformeerd te worden over de gronden waarop hun huurprijzen zijn berekend. Het wordt onder meer verplicht om het puntenaantal van een huurwoning als bijlage aan de huurovereenkomst te voegen. Ook zal het mogelijk worden voor gemeentes om verhuurders boetes op te leggen als zij niet voldoen aan de regels omtrent de maximale huurprijs. Verhuurders hoeven echter nog niet bang te zijn om op korte termijn een boete te ontvangen. Er zal niet eerder dan vanaf 1 januari 2025 gehandhaafd worden.
Wet vaste huurcontracten
Naast de Wet betaalbare huur treedt per 1 juli 2024 ook de Wet vaste huurcontracten (Wvh) in werking. De Wet vaste huurcontracten leidt ertoe dat tijdelijke huurovereenkomsten uitsluitend mogelijk zijn in specifieke in de wet geregelde omstandigheden. Hiermee worden vaste huurovereenkomsten weer de norm.
Wat verandert er in de praktijk?
De verwachting is dat de inwerkingtreding van beide wetten ertoe zal leiden dat huurders eerder naar de huurcommissie zullen stappen. De kans dat verhuurders zich moeten verantwoorden bij de huurcommissie neemt daarmee toe. Het is hierom essentieel dat verhuurders zich goed voorbereiden en de juiste stappen zetten om te voldoen aan alle wet- en regelgeving. In de praktijk zal moeten blijken of private verhuurders nu massaal tot verkoop van woningen in het middenhuursegment overgaan. Het laatste woord over deze wetten is nog niet gesproken, maar dat er wat gaat veranderen in de (ver)huurpraktijk is in ieder geval een feit.
