Dringend eigen gebruik bij ‘oude’ jongerencontracten

Op 21 augustus jl. heeft het gerechtshof Amsterdam arrest gewezen over een tijdelijke huurovereenkomst Jongerenhuisvesting (ECLI:NL:GHAMS:2018:3031). Sinds 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Deze wet maakt het kort gezegd makkelijker voor verhuurders om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor bepaalde doelgroepen, zoals de doelgroep ‘jongeren’. Indien de huurder niet meer onder de desbetreffende doelgroep valt, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’. In dit arrest gaat het om een jongerencontract van vóór 1 juli 2016 en de vraag of de verhuurder het jongerencontract kan opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

Experiment jongerenhuisvesting

Naar aanleiding van de druk op de woningmarkt en het tekort aan jongerenwoningen is de gemeente Amsterdam in 2006 in samenwerking met woningcorporaties een experiment gestart. In het kader van dit experiment stellen woningcorporaties goedkope woningen ter beschikking aan jongeren tussen de 18 en 23 jaar oud. De jongeren kunnen deze woningen huren totdat zij niet meer behoren tot de doelgroep ‘jongeren’. Zes maanden na het bereiken van de leeftijd van 26 jaar dient de ‘’oudere jongere” de woning te verlaten, zodat de woning weer aan een “echte jongere” kan worden verhuurd. Op die manier willen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties jongeren helpen met het vinden van woonruimte.

In de betreffende zaak hebben Woningstichting Eigen Haard (hierna: ‘Eigen Haard’) en de huurder in het kader van dit experiment een jongerencontract gesloten. Volgens de huurovereenkomst dient de huurder de woning op 30 september 2015 op te leveren. Op dat moment is de huurder 26,5 jaar oud. De huurder weigert echter de woning op deze datum op te leveren en doet een beroep op huurbescherming. Eigen Haard stelt zich (onder meer) op het standpunt dat zij de woning dringend nodig heeft om die aan een jongere te verhuren.

Huurbescherming?

Eigen Haard vordert ontruiming. De kantonrechter oordeelt dat de huurder zich terecht beroept op huurbescherming en wijst de ontruimingsvordering af. Het gerechtshof Amsterdam denkt hier toch anders over. Het hof oordeelt dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurder wist namelijk dat de oplevering van de woning na het bereiken van de leeftijd van 26,5 jaar een onmisbaar onderdeel vormde van het experiment jongerenhuisvesting.

Dringend eigen gebruik

Het gerechtshof oordeelt daarnaast dat het belang om bijzondere kwetsbare groepen, zoals jongeren, te kunnen huisvesten is te beschouwen als een eigen belang van de verhuurder als woningcorporatie. Uit het feit dat Eigen Haard honderden van haar woningen beschikbaar heeft gesteld als jongerenwoningen in het kader van het experiment blijkt dat Eigen Haard dit belang aantrekt als haar eigen belang. Zij heeft daarnaast een voldoende dringend belang deze woning voor dit doel te kunnen blijven gebruiken, zodat zij niet een ‘reguliere’ woning uit haar bestand hoeft te gebruiken. Daarnaast oordeelt het gerechtshof dat voor de huurder voldoende andere passende woonruimte beschikbaar is. Het hof oordeelt dat voor deze ‘passende woonruimte’ ook moet worden gekeken naar woningen buiten ‘de ring’ (ook al is de huurder een geboren Amsterdammer). Het hof concludeert dat aan alle vereisten voor een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ is voldaan. Van Eigen Haard kan dan ook niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst nog langer voortzet.

“Oude” jongere maakt plaats

De ‘oude’ jongere wordt dus in het ongelijk gesteld en dient de woning te ontruimen om plaats te maken voor een nieuwe jongere. Deze zaak maakt duidelijk dat ook met betrekking tot jongerencontracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2016 sprake kan zijn van dringend eigen gebruik van de verhuurder. Wellicht zou de zienswijze van Emile Ratelband tot een gunstigere uitspraak hebben geleid voor de huurder.