Een nieuw juridisch middel om scheefwonen tegen te gaan

Een nieuwe wet verandert de regels rond de huur en verhuur van woonruimtes aanzienlijk. Welke gevolgen heeft dit voor woningcorporaties? De “Wet doorstroming huurmarkt 2015” (hierna: “de nieuwe wet”), die op 1 juli jl. in werking is getreden, moet scheefwonen tegen gaan.

Huursombenadering

Al lange tijd kampen woningcorporaties met het probleem dat hun woningen vaak niet worden bewoond door de beoogde doelgroep (lees: mensen met een relatief hoog inkomen houden woningen ‘bezet’ terwijl mensen met een veel lager inkomen buiten de boot vallen). Daar moet de zogenaamde huursombenadering (een van de onderdelen van de nieuwe wet) verandering in gaan brengen.

De essentie

Bij de huursombenadering krijgen woningcorporaties ‘speelruimte’ om sommige huren meer dan andere te laten stijgen. Dat zit zo: de gemiddelde huursomstijging per coöperatie mag niet meer dan de inflatie plus 1% zijn. Echter onder de nieuwe wet zijn op individueel niveau huurverhogingen mogelijk tot maximaal 2,5%. Op die manier kan bereikt worden dat sociale huurders met een te hoog inkomen een meer marktconforme huurprijs betalen. Met als doel de doorstroom van sociale huurders naar de vrije sector of zelfs koopwoningen bevorderen. Wanneer de huurprijs van een woning representatief is voor de marktwaarde van die woning, zal de huurprijs van sociale huurwoningen in een meer realistische en dus betere verhouding staan tot bijvoorbeeld de hypotheeklasten voor een soortgelijke woning. Omdat het kopen van een woning over het algemeen financieel aantrekkelijker is dan het huren van een woning, zullen huurders van een sociale huurwoning zo eerder beslissen een woning te gaan kopen dan te blijven huren.

Huurders met lagere inkomens

Met de invoering van de huursombenadering zullen de huurprijzen van bepaalde sociale huurwoningen stijgen. Daarmee gaat gepaard dat huishoudens met lage inkomens het ook moeilijker zullen krijgen om naar duurdere woningen door te stromen. Om dit tegen te gaan is in januari 2016 de zogenaamde ‘passendheidstoets’ ingevoerd. Woningcorporaties moeten bij huishoudens die recht hebben op huurtoeslag aan kunnen tonen dat zij in 95% van de gevallen een woning hebben verhuurd met een huurprijs die onder de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ (het deel van de huur waarboven geen of nog maar weinig huurtoeslag wordt verstrekt) ligt. Zo worden woningcorporaties gedwongen om aan huurtoeslaggerechtigde huishoudens goedkopere woningen aan te bieden.

Let wel: de huursombenadering geldt niet voor particuliere verhuurders, omdat zij – in tegenstelling tot woningcorporaties – geen maatschappelijke taak dragen om woningen inzetbaar te houden voor mensen met een laag inkomen. De huursombenadering zal ingaan per 1 januari 2017.