Gevolgen coronacrisis op huurverhoudingen

Sinds 30 september jl. ligt er een advies van de procureur-generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden (mr. M.H. Wissink) over hoe om te gaan met de vragen die zijn gesteld door de kantonrechter te Roermond eind maart 2021. Vragen over hoe om te gaan met de gevolgen van de coronacrisis op de huurverhouding tussen een verhuurder en een huurder van een horecagelegenheid. Met name de vraag of een huurder recht heeft op huurkorting en zo ja, hoe hoog die korting dan moet zijn.

Advies procureur-generaal

Belangrijkste conclusie van dit advies is, dat wordt geoordeeld dat sprake is van een gebrek en dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De wijze waarop vervolgens een huurkorting aan een huurder wordt verleend, zal het beste over de boeg van de onvoorziene omstandigheden kunnen worden beoordeeld.

Vastelastenmethode

De procureur-generaal adviseert daarbij uit te gaan van de zogenaamde “vastelastenmethode”, welke het Hof te Amsterdam heeft gehanteerd in een uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 (Dam Square/Swissôtel)), namelijk:

(totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%.

Waarom de vastelastenmethode?

De procureur-generaal adviseert (zie overwegingen 5.26 t/m 5.28) de vastelastenmethode te hanteren omdat die het beste aansluit bij een aantal belangrijke uitgangspunten in de discussie die wordt gevoerd;

• Zo wordt aangenomen dat door de coronacrisis het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) is aangetast, zoals dat tot uitdrukking komt in gedaalde omzetcijfers;
• Dat tegenover die aantasting van het huurgenot een bepaalde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, echter voor zover de huurkosten niet reeds door een overheidssubsidie worden gecompenseerd;
• En waarbij voorts de pijn in beginsel 50/50 tussen huurder en verhuurder wordt verdeeld.

In die vastelastenmethode wordt gewerkt met de werkelijke bedragen aan totale vaste lasten, huurlasten en TVL-vergoeding. Daarom is het niet nodig uit te wijken naar een door het CBS berekend percentage huurlasten als onderdeel van de vaste lasten, dat uiteraard kan afwijken van de werkelijke verhouding die voor een bepaalde huurder geldt.

Overige aandachtspunten

Andere subsidies, zoals NOW, de TOZO en de TOGS, worden (in beginsel) niet meegewogen. Uiteindelijk zal wel telkens moeten worden gekeken naar de specifieke omstandigheden van het geval die invloed kunnen hebben op de te hanteren methode. Dus in concrete gevallen kan voor een andere aanpak worden gekozen. Ook kan in sommige gevallen sprake zijn van een hele specifieke huurovereenkomst. Geen rekening wordt gehouden met eventuele onderhuurders. Telkens moet in de verhouding tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder een afweging worden gemaakt en hetzelfde dient plaats te vinden in de verhouding tussen huurder en onderhuurder.

Conclusie

Er is sprake van een zeer uitgebreid advies aan de Hoge Raad. Hiervoor zijn slechts de belangrijkste conclusies benoemd. De verwachting is dat de Hoge Raad het advies van de procureur-generaal zal volgen bij de beantwoording van de prejudiciële vragen die zijn gesteld. Maar het is nu wachten op een definitief oordeel hierover van de Hoge Raad. Hopelijk volgt dat snel en kunnen de discussies tussen huurders en verhuurders, evenals de coronacrisis zelf, snel achter ons worden gelaten.

Bijgaand treft u een link naar het advies. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902