Goothoogte, Bouwhoogte en peil: het blijft opletten

Met grote regelmaat wordt in procedures aangevoerd dat een gebouw hoger is dan het bestemmingsplan toestaat. Iedere architect en bouwer weet dat in het bestemmingsplan geregeld is wat de toegestane hoogte van gebouwen is. Toch gaat het met enige regelmaat fout en blijkt dat te hoog gebouwd is, omdat niet van het juiste peil is uitgegaan.

Dit lijkt dan al snel een domme fout. Toch is het bepalen van de maximale toegestane goot- of bouwhoogte vaak minder eenvoudig dan het lijkt.

De oorzaak is dat voor ieder bouwplan naar het specifiek daarvoor geldende bestemmingsplan gekeken moet worden. In de meeste bestemmingsplannen is in artikel 2 (wijze van meten) aangegeven op welke wijze de maximale bouwhoogte van een gebouw wordt bepaald. Daarbij is dan uiteraard van belang vanaf welk punt gemeten wordt en tot welk punt gemeten wordt.

Tot welke hoogte

Vaak zijn ondergeschikte bouwonderdelen, zoals antennes, liftschachten en andere plaatselijke verhogingen uitgezonderd, maar dat geldt zeker niet altijd!

Peil

De vraag vanaf welk punt gemeten moet worden is in veel situaties lastiger. In de meeste bestemmingsplannen is bepaald dat gemeten wordt vanaf het peil. Het peil is echter in veel bestemmingsplannen verschillend gedefinieerd.

Soms is de hoogte van de weg voor de deur van belang. In andere gevallen gaat het om het bestaande maaiveld ter plaatse van een specifieke aanduiding, het bestaande maaiveld ter plaatse van het gebouw of het bestaande maaiveld ter plaatse van de entree. In weer andere bestemmingsplannen ontbreekt het woordje ‘bestaand’ of wordt gesproken over het maaiveld na voltooiing van de bouw. In situaties waarin sprake is van een glooiend terrein en/of een maaiveld dat na realisering van de bouw hoger is dan in de oude situatie, ontstaan vaak discussies over het peil en daarmee samenhangend dus ook over de vraag of het bouwplan te hoog is.

Uitspraak Afdeling van 8 augustus 2018

Ook in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2665, is de vraag aan de orde of het bouwplan te hoog is. In deze procedure had het college aanvankelijk een gevraagde vergunning geweigerd, omdat de goothoogte van de aangevraagde aanbouw in strijd was met het bestemmingplan. In dit bestemmingsplan was het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst, gedefinieerd als de hoogte van het terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

In beroep en hoger beroep werd aangevoerd dat als peil de hoogte van het bordes voor de voordeur van het huis moet worden aangehouden. Dat bordes was bereikbaar via een trapje. Uitgaande van het bordes was het gebouw in overeenstemming met de in het bestemmingsplan opgenomen goothoogte. De rechtbank en de Afdeling gaan daar niet in mee en oordelen dat het bordes een bouwwerk is dat onderdeel uitmaakt van het huis. De rechtbank en de Afdeling oordelen vervolgens dat als peil de grond voor het bordes aangehouden moet worden. Daarvan uitgaande is het bouwplan in strijd met de in het bestemmingsplan toegestane bouwhoogte.

Tip

Van belang is dat de architect/bouwer bij het ontwerpen van het bouwplan de betreffende bestemmingsplanbepalingen omtrent de bouwhoogte goed moet bestuderen of moet laten bestuderen, om te voorkomen dat een bouwplan onbedoeld in strijd is met het bestemmingsplan vanwege de toegestane bouwhoogte. Indien een bouwplan in strijd is met de toegestane bouwhoogte is de medewerking van de gemeente nodig om het bouwplan alsnog vergund te krijgen. Of de gemeente bereid is daar medewerking aan te verlenen, hangt af van het beleid van de gemeente en de specifieke omstandigheden van het geval. In de besproken uitspraak van 8 augustus van dit jaar heeft het college uiteindelijk voor een enigszins aangepast plan een vergunning verleend voor de afwijking van de goothoogte, omdat vergunningsvrij een hoger bouwwerk mogelijk was. Die motivering, die door omwonenden werd bestreden, vond de Afdeling afdoende.

Quickscan bestemmingsplan

Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.