Hoe ver gaat de (bestuursrechtelijke) plicht voor een verhuurder om te controleren of er geen illegale activiteit in zijn verhuurde pand plaatsvindt? De bestuursrechter is daarin streng. Van een verhuurder wordt namelijk een verregaande inspanning verwacht om het feitelijk gebruik te controleren. Als een verhuurder die inspanning onvoldoende verricht, oordeelt de rechter steevast dat een sanctiemaatregel, een boete of zelfs een tijdelijke sluiting, terecht wordt opgelegd.
Toch is een sanctiemaatregel niet altijd gerechtvaardigd, zoals in een eerdere blog al is beschreven. In die zaak had de verhuurder zich ‘keurig’ aan de controleadviezen van de gemeente gehouden. Die adviezen zijn er echter niet altijd.
Een belangrijke vraag in de praktijk is wanneer een verhuurder in zijn algemeenheid voldoende controle op het verhuurde verricht, om daarmee (bestuursrechtelijke) sancties te voorkomen. Een uitspraak van 21 augustus geeft een aantal praktische handvaten.
Wat was er aan de hand?
Deze procedure gaat over een appartementencomplex in Den Haag. Tijdens een inspectie in een van de woningen in het complex is een hennepkwekerij ontdekt. De gemeente (het college) heeft vervolgens een boete van € 5.000,00 opgelegd aan de verhuurder, tevens eigenaar en beheerder, van het appartementencomplex.
Het college is van mening dat de geconstateerde overtreding de verhuurder is aan te rekenen. Het college stelt daartoe dat van een eigenaar van een pand dat hij verhuurt wordt gevergd, dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik van het gehuurde pand. Dat heeft de verhuurder volgens het college in deze situatie onvoldoende gedaan. De verhuurder is het hier niet mee eens. Volgens hem kon hij niet weten dat er in de woning een hennepkwekerij aanwezig was en hoefde hij dat ook niet te weten.
Uiteindelijk komt deze zaak bij de Afdeling terecht, die moet oordelen of de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan.
Verhuurder kan ook over overtreder zijn
De Afdeling begint haar oordeel met aan te geven dat ook een verhuurder kan worden aangesproken bij illegale activiteiten. In eerste instantie kan degene worden aangesproken die de verboden handeling daadwerkelijk fysiek heeft verricht. Maar ook degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan, maar aan wie een handeling is toe te rekenen, kan voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en kan met een sanctie worden geconfronteerd.
Van de eigenaar van een pand die dat verhuurt wordt verwacht, dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het verhuurde pand dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.
Om zich tot op zekere hoogte te informeren over het gebruik van een verhuurde woning, ligt het op de weg van de verhuurder om in zekere mate concreet toezicht te houden op het gebruik van de woning.
Maar wanneer is dat toezicht voldoende?
Zorgvuldig verhuurder
De Afdeling loopt in deze zaak secuur langs welke inspanningen de verhuurder voor het toezicht heeft verricht. Zij somt daarbij de volgende omstandigheden op:
- Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft de verhuurder zich er voldoende van vergewist dat de huurder zich als een goed huurder zou gedragen;
- Er is een toereikende administratie bijgehouden met onder meer een werkgeversverklaring en loonstroken van de huurder;
- Uit de administratie blijkt dat er nooit een huurachterstand is geweest;
- In de huurovereenkomst is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan om hennep te kweken en dat de verhuurder in noodgevallen gerechtigd is zonder toestemming het gehuurde te betreden;
- Er is regelmatig technisch personeel van de verhuurder in het appartementencomplex aanwezig en ook in de woning is na aanvang van de huur een technisch medewerker aanwezig geweest in verband met een controle van de boiler. Deze medewerker heeft niets van hennepteelt waargenomen;
- Er is wekelijks een huismeester in het gebouw aanwezig;
- Al het personeel van de verhuurder is geïnstrueerd om extra alert te zijn op signalen die kunnen wijzen op een hennepkwekerij. Geen van hen heeft iets geconstateerd.
Al deze inspanningen tezamen brengen de Afdeling tot de conclusie dat de verhuurder niet kon weten dat er bedrijfsmatige hennepteelt in de woning plaatsvond. Het eindoordeel van de Afdeling is dan ook dat het college geen bestuurlijke boete aan de verhuurder mocht opleggen.
Conclusie
De bestuursrechter is duidelijk dat vastgoedeigenaren verplicht zijn om frequent en grondig de door hen verhuurde panden te controleren. Die verplichting gaat soms best ver. Deze uitspraak geeft een goed inzicht wanneer er voldoende inspanningen door een verhuurder worden verricht. En daarmee op welke wijze een (bestuursrechtelijke) sanctie kan worden voorkomen.
