De Japanse duizendknoop is een zogenaamde invasieve exoot en kan voor veel problemen zorgen. De plant heeft sterke wortelstokken en kan, als hij niet afdoende bestreden wordt, schade veroorzaken aan gebouwen, leidingen en wegen.
Er is de laatste jaren een groeiende aandacht van de media voor de overlast en de schade die ongebreidelde groei van de plant kan veroorzaken. Woningkopers worden zich daardoor steeds bewuster van het mogelijke gevaar van de aanwezigheid van de plant in de grond en zullen mogelijk de verkoper van de grond aanspreken als zij de plant aantreffen.
Onlangs is er een procedure over deze vraag gevoerd. In de recent gepubliceerde uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland van 26 juli 2022 besliste deze dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de aanwezigheid van Japanse duizendknoop op een bouwkavel.
Wat was er aan de hand?
De gemeente sloot als verkoper op 1 april 2020 met een particuliere koper een schriftelijke koopovereenkomst voor een bouwrijpe bouwkavel gelegen op een door water omzoomd wooneiland. Op 1 mei 2020 is de bouwkavel opgeleverd aan de koper. Hier bestaat een, door beide partijen ondertekend, proces-verbaal van oplevering van. Daarin is niks vermeld over de aanwezigheid van Japanse duizendknoop op het perceel.
Vervolgens is de bouw van de woning gestart. Inmiddels bewoont de koper de woning. Op 18 mei 2020 laat de koper de gemeente weten dat hij heeft vernomen dat er bij de buren, en op diverse andere kavels op het eiland, Japanse duizendknoop is aangetroffen. Op 11 juni 2020 heeft de koper de gemeente vervolgens aansprakelijk gesteld voor de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop. De gemeente wijst aansprakelijkheid van de hand. De koper heeft daarna door een deskundige laten onderzoeken of de plant ook op zijn perceel aanwezig is.
Wat zegt het onderzoeksrapport?
In het onderzoeksrapport van 16 september 2020 wordt dat bevestigd. De koper heeft vervolgens een offerte gevraagd voor het zeven van de grond om zodoende de Japanse duizendknoop te verwijderen. De kosten bedragen € 10.285,00 inclusief btw. Koper vordert in de door hem aangespannen procedure betaling van dit bedrag.1
De gemeente wist dat op een aantal plekken in haar gemeente Japanse duizendknoop groeide, onder meer in een ecologische verbindingszone die door Natuurmomenten werd beheerd. Natuurmonumenten heeft de aanwezigheid van de plant bij de gemeente gemeld in september 2019. Deze bij de gemeente bekende groeiplek en de bouwkavel waarover het geschil gaat liggen enkele tientallen meters van elkaar verwijderd en zijn gescheiden door een watergang en een andere bouwkavel.
Is de geleverde grond non-conform?
In de overeenkomst was bepaald dat de kavel was bestemd om daarop door koper een vrijstaande woning te realiseren. De koper stelt zijn vordering tot betaling van de te maken kosten in op meerdere juridische grondslagen. Ik ga slechts in op de belangrijkste grondslag: dat de grond non-conform is door de aanwezigheid van de plant.
Wat is (non-)conformiteit?
Het verkochte moet op grond van de wet op het moment van levering aan de overeenkomst beantwoorden. Dit betekent onder meer dat de grond de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. De koper is van mening dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop een normaal gebruik van het perceel in de weg staat omdat de wortels een reëel gevaar opleveren voor de fundering van zijn woning. Daarnaast stelt hij dat de plant al ten tijde van de oplevering in de grond zat.
Wat oordeelt de kantonrechter?
De kantonrechter oordeelt dat de koper niet heeft bewezen dat de plant tijdens de oplevering al in de grond zat. Dit blijkt niet uit het proces-verbaal van oplevering. Het uitgevoerde deskundigenonderzoek is van latere datum en daarom niet toereikend als bewijs.
Bovendien overweegt de kantonrechter dat de koper onvoldoende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de plant normaal gebruik van de bouwkavel in de weg stond. Normaal gebruik is hier volgens de kantonrechter dat er op de grond een woning kon worden gebouwd op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
De kantonrechter erkent dat de plant voor ernstige problemen op een bebouwd perceel kán leiden. Maar het blijkt niet dat daarvan in dit geval sprake is. Zo heeft de koper bijvoorbeeld niet onderbouwd dat de Japanse duizendknoop zich heeft gevestigd in de fundering of de muren van de woning of bij ondergrondse leidingen of bestrating op het perceel. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van non-conformiteit van de bouwkavel.
Heeft de gemeente haar mededelingsplicht geschonden?
Naast de non-conformiteit is de koper van mening dat de gemeente haar mededelingsplicht heeft geschonden door hem niet vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte te stellen van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op of in de nabijheid van het perceel.
De rechter oordeelt dat niet is gebleken dat de gemeente ten tijde van de levering wist of had moeten weten dat de plant zich op het bouwkavel van koper bevond. Dat de gemeente wist dat de plant voorkwam in de tientallen meters verderop gelegen ecologische zone maakt dat niet anders. De gemeente had dus geen mededelingsplicht jegens de koper.
Tot slot
Het loopt dus goed af voor de verkopende partij van de grond omdat deze niet wist dat de plant zich op de bouwkavel bevond en omdat de plant geen aantoonbare invloed heeft op het normaal gebruik van de grond.
Als verkoper van gronden/projectontwikkelaar is het verstandig om bij een serieus vermoeden van aanwezigheid van deze plant, onderzoek te doen. Immers uit de uitspraak blijkt dat de plant voor serieuze problemen kan zorgen. Het is daarom aan te raden dit onderwerp mee te nemen in de opdracht aan de aannemer voor het bouw- en/of woonrijp maken van de grond.
Omdat het definitief verwijderen van de plant mogelijk niet haalbaar is, is het verstandig dan aan de koper te melden dat de aanpak van de aangetroffen plant een inspanningsverplichting is voor u als verkoper. Dit betekent dat als de plant na de levering toch op enig moment wordt aangetroffen door een koper op diens kavel, u als verkoper daarvoor niet zo maar aan te spreken bent. Uiteraard mits u kunt aantonen dat u zich – op grond van het bekende plan - voldoende hebt ingespannen om de plant te bestrijden.
Mocht u hierover vragen hebben, dan helpen wij u uiteraard graag.
[1] Daarnaast vordert de koper de voor het deskundigenonderzoek gemaakte kosten van € 1.025,49 en wettelijke rente, proceskosten en nakosten.
