Datum: 08 juli 2019
Gewijzigd 14 november 2023
Leestijd: +/- 2 minuten
Het komt geregeld voor dat vastgoed een periode leegstaat voordat de eigenaar overgaat tot verkoop of herontwikkeling. In dit tijdsbestek van leegstand worden panden nogal eens gekraakt. Kraken is het zonder toestemming van de eigenaar in gebruik nemen van een onroerende zaak, zoals een terrein of een gebouw.
Bij kraken geldt het adagium: ‘voorkomen is beter dan genezen’. Te meer omdat met een ontruiming via een gerechtelijke procedure tijd en geld gemoeid is. Denk aan advocaatkosten, deurwaarderskosten en griffierecht.
Een mogelijkheid om te voorkomen dat een leegstaand pand gekraakt wordt, is het verhuren op basis van een gebruiksovereenkomst. Dit wordt ook wel aangeduid als een ‘antikraak-overeenkomst’. Met de bewoners wordt dan een gebruiksovereenkomst gesloten, waardoor ze zonder huur te betalen in het pand mogen verblijven. De wettelijke beschermingsbepalingen voor huurders gelden niet bij antikraak.
Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet in het geval van woonruimte is ook een optie. Op deze wijze kan de tijd tot bijvoorbeeld verkoop overbrugd worden.
Mocht een gebruiksovereenkomst, of verhuur op basis van de Leegstandswet niet mogelijk zijn, dan is het aan te raden het vastgoed goed af te sluiten en te beveiligen.
Als de eigenaar van een pand erachter komt dat het leegstaande pand gekraakt is, dient hij snel te handelen. Sinds de invoering van de Wet kraken en leegstand in 2010 is kraken een misdrijf (zie artikel 138a Wetboek van Strafrecht). Krakers riskeren een celstraf van één jaar. Het openbaar ministerie kan op basis van deze wettelijke bepaling de krakers ontruimen.
Het openbaar ministerie zal echter alleen tot actie overgaan als de krakers nog geen “huisrecht” hebben verkregen. Het huisrecht is opgenomen in artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (‘EVRM’). Krakers kunnen zich op het “huisrecht” beroepen indien sprake is van feitelijke bewoning. De Hoge Raad oordeelde in een arrest uit 2013 dat nog geen sprake is van ‘feitelijke bewoning’ als krakers nog maar zeven uur in het pand verblijven (zie Hoge Raad 28 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0793). Indien sprake is van feitelijke bewoning zal door de eigenaar van een gekraakt pand eerst een gerechtelijke procedure moeten worden gestart om ontruiming voor elkaar te krijgen.
Ook om deze reden is het verstandig om de leegstaande panden goed te beveiligen. Op die manier wordt er zo weinig mogelijk tijd verloren en kan de politie snel op de hoogte worden gebracht.
De rechter zal bij de behandeling van het kort geding een belangenafweging maken op basis van de omstandigheden van het geval. Aan de ene kant staat het eigendomsrecht van de vastgoedeigenaar. De krakers maken inbreuk op dit recht door zich de toegang tot het leegstaande pand te verschaffen. Aan de andere kant staat het mogelijke huisrecht van de krakers.
Recentelijk stond mijn collega mr. L.A. Witten een pandeigenaar bij die met krakers werd geconfronteerd. De rechtbank Gelderland oordeelde dat het belang van de pandeigenaar zwaarder weegt dan het belang van de krakers. Dit omdat het pand niet geschikt was voor bewoning en de pandeigenaar werd geconfronteerd met publiekrechtelijk handhaven. Op de panden zat namelijk geen woonbestemming (rechtbank Gelderland 10 april 2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:1643).
De rechter zal ook kijken of de eigenaar een spoedeisend belang bij de ontruiming heeft. In het geval sprake is van concrete plannen, een gevaarlijke situatie, dan wel indien strijd is met publiekrechtelijke regels, is doorgaans sprake van een spoedeisend karakter.
Oordeelt de rechter dat het eigendomsrecht van de pandeigenaar het zwaarst weegt, dan stelt hij een ontruimingstermijn vast. De krakers krijgen dan een termijn om alsnog vrijwillig te vertrekken. Doen ze dit niet, dan kan de eigenaar een deurwaarder inschakelen. De deurwaarder kan dan gezamenlijk met de politie de krakers ontruimen.
Probeer het kraken van leegstaande panden te voorkomen. Hiermee voorkomt u kosten die niet op de krakers te verhalen zijn. Voorkomen kan bijvoorbeeld door antikraak of (tijdelijke) verhuur. Behoort dit niet tot de mogelijkheden dan is goede beveiliging erg verstandig. Is er sprake van kraken (dan wel een vermoeden), bel zo snel mogelijk de politie. De politie kan de krakers ontruimen indien er nog geen sprake is van feitelijke bewoning. Is daar wel sprake van, dan zal een gerechtelijke procedure moeten worden gestart om de krakers te ontruimen. De rechter zal dan een belangenafweging maken. Doorgaans zal het eigendomsrecht van de eigenaar prevaleren, echter in uitzonderlijke gevallen mogen de krakers blijven. Voorkomen is beter dan genezen!
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.