Verborgen gebreken
Het komt helaas vaak voor dat er na de koop van een woning of bedrijfspand zogenaamde “verborgen gebreken” aan het licht komen. Zo kunnen de nieuwe eigenaren ontdekken dat de kelder van de nieuwe woning bij de kleinste regenbui blank komt te staan of dat de fundering van het gekochte bedrijfspand ernstig verzakt blijkt te zijn. Als nieuwe eigenaar wens je uiteraard de verkopende partij aan te spreken voor vergoeding van de door de verborgen gebreken geleden schade. Helaas is dit niet altijd mogelijk. In deze blog bespreek ik aan de hand van de wettelijke regels de kans van slagen van deze vordering.
Wat mag een koper verwachten?
Een teleurgestelde koper kan een beroep doen op artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”). Volgens dit artikel moet een geleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoorden. Een geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet aan de verwachtingen voldoet. Wat een koper mag verwachten zal afhangen van de mededelingen van de verkoper en van de “aard van de zaak”. De wet geeft aan dat een koper in ieder geval mag verwachten dat hij het gekochte normaal kan gebruiken waarvoor hij het gekocht heeft. Voor de beantwoording van de vraag of een verkoper aansprakelijk is voor gebreken, is dus van belang of het gebrek het normaal gebruik belemmert. Volgens vaste rechtspraak heeft “normaal gebruik” betrekking op alles wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (ECLI:NL:HR:2005:AU2414).
Onderzoeksplicht koper
Indien een koper reden had om te twijfelen, had hij zelf onderzoek moeten verrichten. Dit is de zogenaamde onderzoeksplicht. Zo dient koper die een redelijk oud huis heeft gekocht tegen een lage prijs, te verwachten dat het huis gebreken heeft. Op deze koper rust een onderzoeksplicht om de gebreken in kaart te brengen. Doet hij dat niet, dan kan de koper de verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst niet aanspreken op grond van non-conformiteit. De reikwijdte van de onderzoeksplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Denk hierbij aan de zichtbaarheid van het gebrek, de mededelingen van de verkoper en de deskundigheid van de koper.
Mededelingsplicht verkoper
Aan de andere kant geldt dat de verkoper ook een plicht heeft: de mededelingsplicht. Als de verkoper weet dat de woning of het bedrijfspand een bepaald gebrek heeft, dient hij dat mee te delen. Doet de verkoper dit niet, dan kan de verkoper niet wijzen op de eventuele onderzoeksplicht van de koper. De redelijkheid en billijkheid brengen namelijk mee dat de verkoper geen beroep kan doen op de kenbaarheid van het gebrek (en dus de onderzoeksplicht van de koper) indien de verkoper het gebrek vóór de koop heeft gekend maar de koper daarvan niet op de hoogte heeft gebracht. Met andere woorden, de mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.
Normaal gebruik
In een zaak die aan de rechtbank Limburg werd voorgelegd (ECLI:NL:RBLIM:2020:8215) speelde het volgende. De kopers hadden een woning gekocht en daarbij gebruik gemaakt van de NVM koopovereenkomst. Al snel ontdekten zij dat de staat van de gevels anders was dan verwacht. De verf op de gevels liet los en er brokkelden stukken steen af vanwege vochtproblemen. Vervolgens stelden de kopers dat sprake was van non-conformiteit, nu de woning niet geschikt was voor normaal gebruik als woning. De kopers stelden de verkopers daarom aansprakelijk voor de schade die zij leden als gevolg van dit verborgen gebrek.
De rechtbank oordeelde dat in dit geval geen sprake was van een gebrek die aan het normaal gebruik als woning in de weg stond. Volgens de rechtbank hadden de kopers onvoldoende onderbouwd dat er een constructief probleem was met betrekking tot de gevels. Daarnaast hadden zij aangegeven dat aan de binnenzijde van de woning geen vochtproblemen speelden. De woning was dus volgens de rechtbank geschikt voor normaal gebruik, namelijk voor bewoning.
Daarnaast vond de rechtbank dat het gebrek aan de gevels voor de kopers kenbaar was. De verkopers hadden voorafgaand aan de koop aangegeven dat de verf op de buitenmuren loslaat en soms zelfs stukjes steen. Daarom hadden de kopers nader onderzoek moeten doen naar de staat van de buitenmuren. Volgens de rechtbank hebben de kopers daartoe ruim de gelegenheid gehad: zij hadden de woning namelijk meerdere malen bezichtigd in aanwezigheid van een bouwkundige. Nu het niet ging om een gebrek dat het normaal gebruik als woning belemmerde en dat daarnaast ook nog kenbaar was voor de kopers, kwam het verborgen gebrek op grond van de koopovereenkomst voor hun rekening.
Let op de klachtplicht!
Bij het voorgaande is de klachttermijn nog van groot belang. De wet bepaalt in artikel 7:23 BW namelijk dat de koper geen beroep meer kan doen op non-conformiteit, indien de koper niet binnen bekwame tijd bij de verkoper heeft geklaagd over het gebrek. De koper dient dus te klagen binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. Deze bepaling beschermt de verkoper tegen te late en dus lastiger te betwisten klachten. Als er te laat wordt geklaagd, kan de verkoper mogelijk niet meer bewijzen dat geen sprake is van een gebrek. Daarnaast is het dan de vraag of het gebrek niet al is verergerd of meer schade heeft aangericht dan in het geval dat de koper wel binnen bekwame tijd had geklaagd.
Het is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval wat dient te worden verstaan onder “bekwame tijd”. Denk daarbij aan de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop het gebrek kan worden ontdekt en de deskundigheid van de koper.
Daarnaast geldt dat de verjaringstermijn van de vordering van de koper op de verkoper op grond van non-conformiteit, verjaart na twee jaar nadat de koper voor het eerst heeft geklaagd. Dit houdt in dat de koper die heeft geklaagd, de verkoper niet langer kan aanspreken tot vergoeding van schade indien hij twee jaar niets van zich heeft laten horen. Nu dit een vergaand rechtsgevolg is, dient een koper hiervan bewust te zijn.
Conclusie
Een teleurgestelde koper kan de verkoper aanspreken voor vergoeding van schade als gevolg van verborgen gebreken, indien de geleverde zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Volgens de wet beantwoordt een zaak niet aan de koopovereenkomst, indien deze niet geschikt is voor normaal gebruik. Het is afhankelijk van de omstandigheden van het geval wat dient te worden verstaan onder “normaal gebruik”. Indien een koper meent dat sprake is van een gebrek dat het normale gebruik verhindert, doet hij er goed aan om binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek te klagen bij de verkoper. Daarnaast dient de koper vervolgens binnen twee jaar een vordering in te stellen tegen de verkoper, om te voorkomen dat de vordering verjaart.
