In onze juridische praktijk zien we veel gevallen waarin na oplevering discussie ontstaat over de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Vaak stellen opdrachtgevers dat een aannemer geen goed werk heeft geleverd en dus aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is. Die conclusie is soms te kort door de bocht. Zelfs als komt vast te staan dat het werk niet deugdelijk is uitgevoerd is een aannemer in sommige gevallen niet aansprakelijk.
Zo kan de ondeugdelijke uitvoering van het werk bijvoorbeeld het gevolg zijn van onjuiste tekeningen, berekeningen of bestek of van een ongeschikte ondergrond waarop de aannemer moest (voort)bouwen. In zo’n geval vindt de wetgever het niet redelijk dat de aannemer aansprakelijk is voor opgetreden schade. De opdrachtgever moet dan de schade zelf dragen. Dit uitgangspunt is volgens de wet anders als de aannemer de onjuistheden had moeten opmerken en de opdrachtgever daarvoor had moeten waarschuwen. In zo’n geval kan de aannemer alsnog aansprakelijk zijn terwijl de ‘primaire fout’ niet door de aannemer is gemaakt.
Waarschuwingsplicht?
In een uitspraak van 16 juni 2021 oordeelde de rechtbank Limburg dat de opdrachtgever zelf de schade moest dragen die het gevolg was van een ondeugdelijke uitvoering van het werk door de aannemer. Een aannemer had een uitbouw aan een bestaande woning gerealiseerd. Na verloop van tijd trad er scheurvorming op in de wanden van de uitbouw vanwege verzakking van de uitbouw. Een deskundige stelde vast dat de grond ter plaatse van de uitbouw onvoldoende draagkrachtig was en dat de uitbouw daardoor verzakte. De grond was eigendom van opdrachtgever. De procedure draaide om de vraag of de aannemer het gebrek in de grond kende of redelijkerwijs behoorde te kennen en de opdrachtgever hiervoor had moeten waarschuwen (zie artikel 7:754 BW over de waarschuwingsplicht). De rechtbank stelde de aannemer in het gelijk vanwege de volgende omstandigheden:
- de aannemer heeft bij het afgraven van de grond niets afwijkends gezien;
- ook verder is niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan de aannemer nader onderzoek had moeten verrichten, immers:
- de woning dateerde uit 1977 zodat de aannemer ervan mocht uitgaan dat de grond daaromheen voldoende was ingeklonken;
- de fundering van de uitbouw was van dezelfde soort als die van de bestaande bouw
- in de directe omgeving zijn soortgelijke problemen niet eerder opgetreden.
Hieruit volgt dat de waarschuwingsplicht door de rechter werd uitgelegd als een onderzoeksplicht. De aannemer moet op grond van die onderzoeksplicht alle informatie en zaken afkomstig van de opdrachtgever bekijken en beoordelen. Een arbiter of rechter hanteert daarbij het criterium dat de aannemer moet waarschuwen voor fouten die een zorgvuldig werkende en deskundige vakman in dezelfde branche of vakgebied van dezelfde grootte en mate van gespecialiseerdheid (de ‘maatman’) bij dat onderzoek zouden moeten opvallen. Daarbij is het van belang dat een aannemer op de hoogte moet zijn van de stand van de techniek en de algemeen bekende normen en regels op zijn vakgebied. In de praktijk gaat deze onderzoeksplicht overigens niet zo ver dat een aannemer alle verstrekte berekeningen na moet rekenen of een ontwerp moet toetsen.
Hoe moet de waarschuwing eruit zien?
Als u als aannemer waarschuwt moet die waarschuwing duidelijk, uitdrukkelijk en gemotiveerd zijn. Om dit te kunnen bewijzen is het verstandig om de waarschuwing schriftelijk vast te leggen. Dat kan bijvoorbeeld in een verslag van een bouwvergadering. Let in dat geval goed op de formulering en zorg ervoor dat het verslag wordt vastgesteld. Het is voor een goede waarschuwing ook van belang dat de opdrachtgever voldoende informatie krijgt over de gevolgen van het eventueel negeren van de waarschuwing. Een standaardbepaling in een offerte zal daarvoor vaak niet volstaan, beter is om de waarschuwing in ieder geval te herhalen in een opdrachtbevestiging of in een aparte mail. Het woord ‘waarschuwing’ hoeft niet per se gebruikt te worden, dit is wel het duidelijkst.
Aanscherping waarschuwingsplicht door Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Na invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen wordt in de wet vastgelegd dat een waarschuwing door de aannemer schriftelijk en ondubbelzinnig moet zijn én dat dat de aannemer de opdrachtgever tijdig moet wijzen op de mogelijke gevolgen van de onjuistheden/fouten voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Vanaf de datum van inwerkingtreding van deze wet (nu voorzien voor 1 juli 2022) bent u gebonden aan deze aangescherpte waarschuwingsplicht, ook voor overeenkomsten die al voor die datum zijn gesloten! Afwijken mag, maar alleen bij professionele opdrachtgevers in een overeenkomst.
Dat de schending van een waarschuwingsplicht in de praktijk grote gevolgen voor een dakbedrijf kan hebben blijkt wel uit een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 7 juli 2021. In dit geval was sprake van plasvorming op een plat dak en een door die plasvorming aangetaste dakrand. Vast stond dat de plasvorming werd veroorzaakt door een (te) minimaal afschot. Het dakbedrijf verweerde zich door te stellen dat dit afschot een ontwerpkeuze was van de opdrachtgevers. De kantonrechter maakte met die stelling korte metten. Als het al een keuze van opdrachtgevers was, dan had de aannemer op grond van zijn waarschuwingsplicht zijn consument-opdrachtgevers moeten informeren over de nadelige gevolgen van die keuze. De aannemer heeft niet aangetoond dat hij dat gedaan heeft en werd veroordeeld tot betaling van alle schade.
[campagnes]
Conclusie
Indien u als aannemer fouten of onjuistheden ziet in gegevens of zaken die door of namens een opdrachtgever zijn aangeleverd, moet u de opdrachtgever daarop wijzen. Let er in zo’n geval goed op dat u op de juiste manier waarschuwt en vergewis u ervan dat de opdrachtgever zich bewust is van de nadelige gevolgen als de waarschuwing wordt genegeerd. Als u dit niet doet dan kunt u mogelijk aansprakelijk zijn terwijl de primaire fout niet door u gemaakt is.
