Het komt nogal eens voor dat gronden die bestemd zijn voor zware (productie)industrie worden herbestemd naar lichtere bedrijvigheid. Bijvoorbeeld omdat in de nabijheid woningbouw wordt gerealiseerd of ter bescherming van het milieu. Hoewel vaak nog wel wordt voorzien in een specifieke regeling voor het reeds aanwezige bedrijf, kan daardoor toch aanzienlijke planschade ontstaan. In een al sinds 2010 lopende kwestie waarover de Afdeling recent uitspraak heeft gedaan, heeft dat ertoe geleid dat meer dan een half miljoen aan planschade moest worden betaald, hoewel de bestaande bedrijfsvoering gewoon als zodanig was bestemd.
Wegbestemmen zware bedrijvigheid
In dit geval betrof het een productielocatie op een bedrijventerrein waarvan de provincie Gelderland had verzocht terughoudend te zijn in het herbestemmen daarvan. Er was er daarom in eerste instantie voor gekozen de op dat terrein toegestane bedrijvigheid (aanzienlijk) te beperken tot minder belastende milieucategorieën (als beschreven in de VNG-brochure). De daarmee samenhangende planschade bedroeg meer dan € 1.000.000,-. Omdat dat voor de gemeente kennelijk een toch wel een erg zure appel was, besloot de gemeente om in ieder geval de bestaande bedrijfsvoering, een productielocatie voor kunststof verpakkingsmateriaal en andere kunststofverwerking zonder fenolharsen, te herbestemmen. Daarmee was volgens de eigenaar echter nog niet alle planschade weggenomen. Andere bedrijvigheid uit dezelfde of vergelijkbare milieucategorieën zou immers niet meer mogelijk zijn, omdat wat betreft die hogere milieucategorieën alleen de bestaande bedrijfsvoering was toegestaan. Dit komt in het algemeen de verkoopbaarheid van die gronden niet ten goede.
Waardebepalende milieucategorieën
Bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State werd vervolgens discussie gevoerd over de vraag in hoeverre andere grote productiebedrijven geïnteresseerd zouden zijn in dergelijke gronden op deze wat afgelegen locatie. Door de adviseur van de gemeente (SAOZ) was namelijk het standpunt ingenomen dat productielocaties voor zware industrie verre van courant zijn en daarom ter plaatse geen dan wel weinig schade wordt geleden. Bedrijvigheid in lagere categorieën was immers wel nog toegestaan. Die bedrijvigheid zou volgens SAOZ veel populairder zijn en belangrijker zijn voor de waarde. Bovendien betrekt SAOZ bij haar advies dat een deel van de gebouwen slechts voor opslag wordt gebruikt en dit zou na herbestemming nog steeds mogelijk zijn.
In de uitspraak (ECLI:NL:RVS:2018:1186) concludeert de Afdeling dat het SAOZ in haar advies onjuiste uitgangspunten hanteert en niet overtuigend uiteen heeft gezet waarom de gronden niet de hoogste waarde zouden ontlenen aan de mogelijkheid om daar zware bedrijvigheid te vestigen. Daarom schakelt de Afdeling de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak om zelf de planschade te laten vaststellen, hetgeen de Afdeling overigens steeds vaker doet.
Uit die taxatie blijkt dat de gronden wel degelijk de hoogste waarde ontleenden aan de mogelijkheid om daar de zwaardere bedrijvigheid te vestigen. Dergelijke locaties zijn volgens de taxateur schaars, hetgeen uiteraard gevolgen heeft voor de waarde. Bovendien is er volgens de taxateur in Nederland ruim voldoende aanbod aan bedrijfslocaties en –panden voor de lichtere milieucategorieën, zodat de gronden wat betreft die vestigingsmogelijkheden minder waarde hebben. Hoewel de gronden inmiddels dus weer zijn bestemd voor de lichtere milieucategorieën en de specifieke bedrijfsvoering voor de productie van kunststofverpakkingsmaterialen, concludeert de door de stichting ingeschakelde taxateur dat er een planschade van € 570.000,- resteert.
Kans op schade ondanks bestemming van eigen bedrijfsvoering
Deze uitspraak laat duidelijk zien dat het van belang is om bij zware bedrijvigheid en productielocaties zeer scherp te zijn als er sprake is van een (gedeeltelijke) herbestemming van in eigendom zijnde gronden. Ook al heeft een gewijzigd bestemmingsplan op het eerste oog geen gevolgen voor de aanwezige bedrijfsvoering, door een wijziging van de toegestane milieucategorieën of wijziging van de ‘staat van bedrijfsactiviteiten’ kan desalniettemin forse planschade ontstaan. Een bestemming die specifiek is toegeschreven op de bestaande bedrijfsvoering maakt het immers zeer moeilijk de gronden en opstallen over te dragen.
Een planschadeclaim verjaart bovendien vijf jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, dus het is verstandig niet te lang te wachten met het indienen van een verzoek tot vergoeding van die planschade.
Quickscan bestemmingsplan
Wilt u zelf duidelijkheid of uw bouwplan past binnen het bestemmingsplan? Voor een vaste prijs onderzoeken onze specialisten de mogelijkheden. Klik hier voor meer informatie over onze Quickscan bestemmingsplan.
