De Hoge Raad heeft op 8 september jl. een arrest gewezen over de wijze waarop sancties op verboden onderverhuur dienen te worden getoetst aan Europese regelgeving. Uit dit arrest blijkt dat de wijze waarop partijen hun onderlinge afspraken formuleren cruciaal zou kunnen zijn voor de vraag of deze afspraken al dan niet stand kunnen houden.
Casus
In de betreffende zaak hadden partijen een huurovereenkomst gesloten en daarin de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (versie 2003) van toepassing verklaard. In deze algemene bepalingen is onder meer opgenomen dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder niet bevoegd is om het gehuurde onder te verhuren. Indien de huurder de woning desondanks toch onderverhuurt, geldt de volgende bepaling:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”
Het is van belang op te merken dat deze bepaling feitelijk twee sancties verbindt aan verboden onderverhuur. Ten eerste is de (hoofd)huurder een boete verschuldigd, ten tweede dient hij alle door de onderverhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder af te dragen.
De huurder heeft de woning zonder toestemming van de verhuurder in de periode van 2006 tot 2014 onderverhuurd. De verhuurder heeft daarop – naast ontruiming – betaling gevorderd van de verbeurde boetes en afdracht van de geïnde onderhuurpenningen.
De huurder stelt zich echter op het standpunt dat sprake is van een “oneerlijk beding” in de zin van de Europese richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG). Deze richtlijn bepaalt dat een afspraak met een consument onder meer kwalificeert als een “oneerlijk beding” indien (a) er niet afzonderlijk over dit beding is onderhandeld, en (b) het beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
De richtlijn noemt als voorbeeld van een dergelijk “oneerlijk beding” een afspraak die tot doel heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.
Twee afspraken, één beding
De kantonrechter oordeelt in eerste aanleg dat de hiervoor geciteerde bepaling kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn. De verhuurder gaat in hoger beroep en stelt zich op het standpunt dat de boete enerzijds en de verplichte afdracht van huurinkomsten anderzijds feitelijk als twee afzonderlijke afspraken moeten worden gezien. De kantonrechter had deze volgens de verhuurder dan ook afzonderlijk moeten beoordelen en tot de conclusie moeten komen dat de verplichte afdracht van huurinkomsten niet kwalificeert als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn.
Het gerechtshof Amsterdam gaat hierin mee en oordeelt dat de verplichte afdracht van huurbetalingen géén oneerlijk beding in de zin van de richtlijn is, nu het hier uitsluitend gaat om afdracht van door (hoofd)huurder met de verboden onderhuur verkregen inkomsten. Van een onevenredig hoge schadevergoeding is volgens het gerechtshof géén sprake.
De Hoge Raad oordeelt anders. Hij haalt een arrest aan van het Hof van Justitie van de Europese Unie en overweegt dat in een geval als het onderhavige, waarin een beding twee sancties verbindt aan verboden onderhuur, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze sancties ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de richtlijn.
De Hoge Raad verwijst de zaak vervolgens naar het gerechtshof Den Haag voor de beoordeling of het beding, gelet op het bovenstaande, daadwerkelijk kwalificeert als een onredelijk beding in de zin van de richtlijn.
Advies voor de praktijk
Het is de vraag hoe een en ander had uitgepakt, indien de boete en de verplichte afdracht van de huurinkomsten in twee afzonderlijke bepalingen waren opgenomen. Dit arrest lijkt – zeker in samenhang bezien met het oordeel van het gerechtshof Amsterdam – te impliceren dat de verplichte afdracht van huurinkomsten niet zou kwalificeren als een oneerlijk beding, indien het in een afzonderlijke bepaling was opgenomen. Nu de twee sancties echter in één bepaling zijn opgenomen, zal de verplichte afdracht al sneuvelen op grond van het enkele feit dat de boete gekwalificeerd wordt als een onredelijk beding. Het is dan ook (zeer) aanbevelenswaardig om de verplichte afdracht van huurinkomsten uit verboden onderverhuur als afzonderlijke sanctie, naast de algemene bepalingen, in de huurovereenkomst op te nemen.
Het besproken arrest vindt u hier.
