Shop-in-shops: verschillende huurregimes van toepassing?

Shop-in-shop

Het populaire shop-in-shopsysteem is zo ingericht dat bedrijven  een deel van een winkel huren om daar hun eigen onderneming onder hun eigen vlag (merk) te exploiteren. In een grote supermarkt zijn bijvoorbeeld door een zelfstandige ondernemer gedreven bakkerij, pizzeria of bloemist te vinden. Of denk  aan een koffiebar in een bioscoop en een afhaalpunt voor pakketpost in een boekhandel. Nu het bestellen of streamen van producten via internet aan populariteit wint, is het toepassen van het shop-in-shopsysteem een goede manier om aantrekkelijk te blijven voor klanten. Ondernemers kunnen namelijk op deze manier een breder publiek aanspreken vanwege de verscheidenheid en exclusiviteit van het aanbod.

Een shop-in-shop concept kan op verschillende manieren worden vormgegeven. Partijen kunnen er bijvoorbeeld voor kiezen een concessieovereenkomst of een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Het is ook gebruikelijk een huurovereenkomst te sluiten, waarbij een deel van de winkel wordt verhuurd of onderverhuurd aan de shop-in-shophouder.

Toepasselijke huurregime

Het huurrecht kent verschillende regimes waarvan de toepasselijkheid afhankelijk is van de aard van de gehuurde ruimte. Een bioscoop is bijvoorbeeld aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, een koffiebar als middenstandsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Het is van belang te weten welk regime van toepassing is, nu bijvoorbeeld de beschermingsbepalingen voor de huurder van 230a-bedrijfsruimte minder verstrekkend zijn dan voor 290-bedrijfsruimte. Daarnaast gelden voor een verhuurder van 290-bedrijfsruimte wettelijk in acht te nemen opzeggingsgronden, die niet gelden voor 230a-bedrijfsruimte.

Ook een shop-in-shop kan aan te merken zijn als middenstandsruimte, nu gedeeltes van een onroerende zaak kunnen vallen onder de definitie van artikel 7:290 lid 2. Dit lid bepaalt namelijk dat ook gedeeltes van een gebouwde onroerende zaak aan te merken zijn als 290-bedrijfsruimte. De aard of bestemming van het grotere geheel waarvan het gehuurde deel uitmaakt is daarbij niet per definitie bepalend.

De vraag dient zich aan hoe het zit indien op een shop-in-shop een ander huurregime van toepassing is, dan op de ruimte waarin deze zich bevindt. Als dit het geval is moet worden gekeken of feitelijke splitsing mogelijk is of dat de ruimtes onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Splitsing is bijvoorbeeld mogelijk indien de beide ruimtes een eigen ingang hebben. De twee bedrijfsruimtes worden dan beheerst door hun eigen huurregime. Indien splitsing niet mogelijk is wordt gekeken welke bedrijfsruimte overheerst. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, zoals de vloeroppervlakte, omzet en de bedoeling van partijen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. In het geval van een bioscoop met een afzonderlijke koffiebar zal bijvoorbeeld de bioscoop, gelet op deze omstandigheden aan te merken zijn als ‘overheersend’. Vervolgens zijn de regels van de overheersende ruimte van toepassing op de gehele ruimte. Indien sprake is van eenzelfde exploitant als huurder, hoeft dat geen probleem te zijn. Op het moment dat sprake is van twee verschillende exploitanten, bijvoorbeeld vanwege een onderhuurconstructie, is het belangrijk om van tevoren goed hierover na te denken en advies in te winnen. Dat kan later problemen voorkomen.

Tenslotte is van belang dat indien partijen gebruik hebben gemaakt van een model huurovereenkomst voor 230a-ruimte, terwijl de bestemming valt onder de definitie van art. 7:290 BW, dat dan toch het 290-regime van toepassing is. Dit betekent dat een huurder toch vergaande huurbescherming kan genieten.

Vragen?

Heeft u vragen met betrekking tot uw huurovereenkomst, bijvoorbeeld over het toepasselijke huurregime en de daarbij behorende wettelijke beschermingsbepalingen? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten.