Tips & tricks bij product-as-a-service dienstverlening in een smart building

Het leasen van een auto, het luisteren naar muziek via Spotify en het kijken van films via Netflix zijn voorbeelden van het verdienmodel ‘product-as-a-service’ (Paas). Het doel is niet om een product te verkopen, maar om een productprestatie te leveren. Niet alleen auto’s en entertainment lenen zich voor een Paas-constructie. Ook onderdelen van een (slim) gebouw worden steeds vaker als Paas aangeboden. Voorbeelden zijn de circulaire gevel, zonnepanelen en slimme sensoren die data verzamelen over de actuele status van het gebouw. Het verschil met auto’s en muziek is dat het in dit geval niet om losse producten gaat, maar om onderdelen van een gebouw die ‘vastzitten’ aan het gebouw. Die versmelting met het gebouw kan ervoor zorgen dat de leverancier ongewenst het eigendom van het product verliest. In deze blog geven Noreen Sturris en Eline Holtland - van der Zwaag praktische tips en tricks om ongewenst verlies van eigendom te voorkomen en Paas-dienstverlening voor gebouwonderdelen goed in te richten.

Paas-dienstverlening als duurzame dienst

In het geval van Paas blijft de leverancier eigenaar van het product en zorgt deze voor onderhoud en de kwaliteit van het product. Dit geeft de leverancier een extra prikkel om kwalitatief goede producten te maken die lang meegaan en gemakkelijk te repareren zijn. (Geplande) productveroudering kost de leverancier immers geld. Daarnaast wordt in geval van opzegging van de de dienstverlening het product hergebruikt bij een nieuwe afnemer. Paas stimuleert dus duurzame bouw. Voor het gebruik van het product betaalt de gebruiker een overeengekomen vergoeding aan de leverancier.

Moeilijkheden bij gebouwonderdelen als service

Zodra de gebruiker stopt met het betalen voor de dienst zal de leverancier hem de toegang tot het product ontzeggen. Dit is gemakkelijk uitvoerbaar bij het leasen van een auto, film of muziek. In het geval van gebouwonderdelen –  zoals een gevel of zonnepanelen –  is dit uiteraard lastiger te organiseren. Enerzijds omdat de leverancier zich voor het demonteren van zonnepanelen, slimme sensoren of een gevel fysieke toegang dient te verschaffen tot een pand dat hem niet toebehoort en daarvoor dus toestemming dient te verkrijgen. Anderzijds omdat de eigendom ongewild kan zijn overgegaan op de pandeigenaar/gebruiker en er dus geen recht bestaat tot demontage.

Eigendomsverlies door bestanddeelvorming

Ongewild eigendomsverlies kan dus plaatsvinden door bestanddeelvorming. Bij bestanddeelvorming wordt de ene zaak bestanddeel van de andere zaak: de hoofdzaak. Vervolgens wordt de eigenaar van de hoofdzaak óók eigenaar van de bestanddelen. De zaak wordt dan namelijk gezien als één geheel.

Bestanddeelvorming vindt plaats wanneer een zaak:

1. deel uitmaakt van een andere zaak die volgens de verkeersopvatting als hoofdzaak wordt beschouwd; of
2. niet zonder schade van de hoofdzaak verwijderd kan worden.

Klassieke voorbeelden van bestanddeelvorming zijn een chip in een computer of een motor in een voertuig. De eigenaar van respectievelijk de computer en het voertuig zijn ook eigenaar van de chip en de motor.

Bestanddeelvorming bij Paas

Bestanddeelvorming kan risico’s opleveren bij Paas. De eigenaar van bijvoorbeeld een circulaire gevel, wenst uiteraard daarvan eigenaar te blijven. Juridisch gezien wordt de gebruiker echter als pandeigenaar óók eigenaar van de gevel zodra deze gebouwd is. Een gevel vormt immers één geheel met een gebouw. Ook bij zonnepanelen speelt dit probleem.

Hoewel in de jurisprudentie en literatuur nog niet duidelijk is of zonnepanelen een bestanddeel vormen van een gebouw, is goed denkbaar dat de eigenaar van zonnepanelen zijn eigendomsrecht verliest na montage. In deze blog kunt u meer lezen over bestanddeelvorming bij zonnepanelen.

Bij de vorm van Paas waarbij bijvoorbeeld een keuken wordt geleverd als dienst, zal ook de keuken naar verkeersopvattingen deel uitmaken van de woning waarin deze is geplaatst. Een keuken zal namelijk worden ingebouwd en kan niet zonder schade worden verwijderd. Om die reden is de eigenaar van een woning ook eigenaar van een keuken, zodra deze is gemonteerd.

Aandachtspunten bij Paas-dienstverlening van gebouwonderdelen

Hoe zit het dat tenslotte met Paas en gebouwonderdelen? Hiervoor geldt een opstalrecht. Een opstalrecht is een zakelijk recht dat op een onroerende zaak van een ander kan worden gevestigd. Met dit opstalrecht kan in sommige gevallen het ongewenste eigendomsverlies van de circulair ondernemer worden voorkomen. Een eigenaar van zonnepanelen kan zijn eigendomsrecht door middel van een opstalrecht veilig stellen. Vanwege het opstalrecht blijft hij eigenaar, ook al zijn de zonnepanelen gemonteerd op een gebouw van iemand anders.

In de juridische wereld is veel discussie over de vraag of er ook ten behoeve van een keuken of badkamer een opstalrecht kan worden gevestigd. Daarnaast speelt de hypotheekhouder – doorgaans de bank – een rol indien op het gebouw in kwestie een hypotheekrecht is gevestigd. De eigenaar van het gebouw mag namelijk in de meeste gevallen geen opstalrecht vestigen op het gebouw zónder toestemming van de bank. Om deze redenen is het goed om, voordat u een productprestatie gaat leveren, na te gaan of u te maken kunt krijgen met ongewenst eigendomsverlies.

Wilt u weten of een opstalrecht de oplossing vormt voor uw Paas? Of twijfelt u over de vraag of uw product een bestanddeel vormt van de smart building waarin deze is geplaatst? Neem gerust contact met ons op via onderstaand formulier. Wij denken graag met u mee over de mogelijkheden!