Didam-arrest: lijn in de jurisprudentie
De Hoge Raad heeft bepaald dat overheidslichamen niet langer zomaar gemeentegrond en vastgoed onderhands mogen verkopen. Een overheidslichaam moet haar verkoopwens openbaar maken en de uiteindelijke koper selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Zo’n selectieprocedure is niet nodig als al vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is. In dat geval moet het overheidslichaam het voornemen tot verkoop aan die ene serieuze gegadigde motiveren en publiceren, zodat iedereen daarvan kennis kan nemen. De motivering dient weer te geschieden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Eerder dit jaar schreef ik al dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft geoordeeld dat de Didam-regels óók van toepassing zijn indien een overheidslichaam gemeentegrond wil verhuren. Het Didam-arrest heeft een bredere betekenis dan dat het enkel ziet op de verkoop van onroerende zaken, aldus de rechtbank.
Daarnaast is in de rechtspraak ingekleurd wanneer sprake kan zijn van “één serieuze gegadigde”:
- Deze partij is als enige in staat om een integrale gebied ontwikkeling doorgang te laten vinden (Rb. Rotterdam d.d. 23 september 2022, r.o. 5.14);
- Deze partij is naar hoedanigheid het meest geschikt, zoals bijvoorbeeld het feit dat het een toegelaten instelling betreft. Dit geeft namelijk bepaalde waarborgen om woonbeleid te realiseren. Het zijn van een een woningcorporatie is objectief bepaalbaar en toetsbaar (Rb. Midden-Nederland d.d. 22 augustus 2022, r.o. 4.1, in vergelijkbare zin: deze uitspraak van de rechtbank Noord-Holland.)
- Deze partij is vanwege de grondpositie het meest geschikt. Een gezamenlijke ontwikkeling van aangrenzende percelen is nodig om te voldoen aan de ambities en doelstellingen uit een omgevingsplan van het overheidslichaam (Rb. Den Haag d.d. 5 oktober 2022, r.o. 5.8.4. Zie ook deze uitspraak en dit recente arrest van het Gerechtshof Den Haag d.d. 18 juli 2023, waarin het ging om de uitgifte van grond in erfpacht).
- Deze partij is naar haar aard, hoedanigheid, bekwaamheid en financiële slagvaardigheid het meest geschikt.
- Deze partij heeft al bepaalde (voor)investeringen gedaan (zie Rb. Noord-Holland d.d. 4 augustus 2022, r.o. 4.10).
Hoe zit het met overeenkomsten van vóór het Didam-arrest?
Wat we in de praktijk vaak tegenkomen, is dat een gemeente al jaren vóór het Didam-arrest, bepaalde afspraken heeft gemaakt of toezeggingen heeft gedaan aan een partij, die zij nu wil nakomen. De vraag is dan wat zwaarder weegt: de tussen de gemeente en die partij gesloten (koop)overeenkomst of het gelijkheidsbeginsel dat inhoudt dat eenieder de kans moet hebben om mee te dingen.
De rechtbank Amsterdam vond eerder dit jaar dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel niet had geschonden door, na jarenlang met de betreffende partij te hebben onderhandeld, in 2020 over te gaan tot het sluiten van een koopovereenkomst met die partij (zonder selectieprocedure). Dat bijvoorbeeld sprake is geweest van vriendjespolitiek of het buitensluiten van andere partijen, is niet gebleken, aldus de rechtbank. De openbaarheid van de planprocedures brengt mee dat het al jaren duidelijk was dat het betreffende gebied zou worden ontwikkeld, maar er had zich niemand gemeld. Deze lijn wordt ook gevolgd door de rechtbank Noord-Holland in haar uitspraak van 10 juli 2023.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in april van dit jaar dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft. Dus ook vóór de datum van het Didam-arrest moesten overheden rekening houden met de belangen van potentiële gegadigden.
Tot nu toe is alleen niet duidelijk wat de rechtsgevolgen van het Didam-arrest zijn voor overeenkomsten die niet volgens de “Didam-regels” tot stand zijn gekomen. Zo valt niet uit te sluiten dat dergelijke overeenkomsten nietig of vernietigbaar zijn. Omdat dit nu nog niet duidelijk is, wil de rechtbank Midden-Nederland prejudiciële vragen voorleggen aan de Hoge Raad. Dit zijn vragen die een rechter kan stellen aan de Hoge Raad over de uitleg van bepaalde rechtsregels, waarover veel onduidelijkheid bestaat. De rechtbank heeft in haar uitspraak vragen geformuleerd die zij beantwoord wil zien door het hoogste rechtscollege. Is het relevant of een overeenkomst vóór of na het Didam-arrest tot stand is gekomen? En wat is het gevolg als de Didam-regels niet zijn gevolgd, is dat nietigheid, vernietigbaarheid of blijft de overeenkomst rechtsgeldig? De beantwoording van deze prejudiciële vragen kan gevolgen hebben voor de behandeling van andere Didam-zaken. Een rechtbank kan zijn beslissing bijvoorbeeld aanhouden totdat de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan.
Conclusie
In de afgelopen twee jaar zijn al veel procedures gevolgd over de toepassing van het Didam-arrest. Met name met betrekking tot de rechtsgeldigheid van vóór het Didam-arrest gesloten overeenkomsten bestaat nog veel onduidelijkheid. De Hoge Raad is nu aan zet om daarover opheldering te geven. Voor wat betreft de selectiecriteria en de omstandigheden waaronder een partij een beroep kan doen op het Didam-arrest, is gelukkig al veel duidelijk geworden door verschillende uitspraken. Wilt u weten of het Didam-arrest van toepassing is op uw situatie of vindt u dat een overheidslichaam u ten onrechte geen mogelijkheid heeft gegeven om mee te dingen? Neem contact met mij op, ik denk uiteraard graag met u mee!
