Tweeluik Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Deel 2 – Uitgebreide aansprakelijkheid voor de aannemer

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zal (volgens de planning) op 1 januari 2021 in werking treden. Deze nieuwe wet heeft tot doel de bouwkwaliteit van gebouwen te verbeteren. Dat gebeurt enerzijds door de kwaliteitsborging door private partijen te laten uitvoeren en anderzijds door de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering uit te breiden. In het eerste deel van dit tweeluik schreef mijn kantoorgenoot Juuk Hulshof over de kwaliteitsborging. In dit tweede deel wordt ingegaan op de aansprakelijkheid van de aannemer.

Aansprakelijkheid nu

In het huidige stelsel is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). Kort en goed: na oplevering is de aannemer alleen aansprakelijk voor ‘verborgen gebreken’. De UAV 2012 (§ 12) kent een soortgelijke regeling.

Aansprakelijkheid onder Wkb

De Wkb gaat in dit aansprakelijkheidsregime verandering brengen. Er wordt een nieuw lid (4) aan artikel 7:758 BW toegevoegd waarin is bepaald dat de aannemer aansprakelijk is voor (alle) gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Het uitgangspunt wordt dat de aannemer ook voor niet verborgen gebreken aansprakelijk is. De bewijslast dat een gebrek niet aan haar is toe te rekenen, ligt bij de aannemer.

Ten aanzien van de consument-opdrachtgever is deze bepaling dwingend recht; de aannemer kan hier niet van afwijken. In andere gevallen kan worden afgeweken, maar dit moet uitdrukkelijk in de overeenkomst worden opgenomen.

[campagnes]

Overige nieuwe verplichtingen

De belangrijkste wijziging in de Wkb is het nieuwe aansprakelijkheidsregime. Hiernaast worden nog enkele wijzigingen doorgevoerd, die neerkomen op de navolgende verplichtingen van de aannemer:

1. Het verstrekken van een opleverdossier aan de opdrachtgever vóór oplevering.
2. Indien de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen, moet dat schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren.
3. In geval van de bouw van een woning voor een consument moet de aannemer melding maken van haar financiële zekerheden.
4. De aannemer moet (in geval van storting van 5% van de aanneemsom in een depot bij de notaris) de consument in de periode tussen één en twee maanden na oplevering, schriftelijk verzoeken of de consument van een opschortingsrecht gebruik wil maken.

Tips voor de praktijk m.b.t. aansprakelijkheid

1. Opleverdossier

Laat de opdrachtgever tekenen voor de ontvangst van het opleverdossier en vermeld (op deze getekende ontvangstbevestiging) ook wat de inhoud van het ontvangen opleverdossier is (bijvoorbeeld: gebruikshandleidingen, garantieverklaringen, etc.).

2. Leg de oplevering vast in een ondertekend P-V

Om onduidelijkheden en sluimerende aansprakelijkheden te voorkomen is het aan te raden om alle gebreken duidelijk vast te leggen in een door beide partijen ondertekend P-V. Het is daarbij aan te bevelen om ook per gebrek aan te geven of, en zo ja, wanneer, dit gebrek hersteld wordt. Om discussies te voorkomen over de locatie, aard of omvang van (een) in het P-V omschreven gebrek(en) kan film- en/of fotomateriaal uitkomst bieden.

3. Voor een beperking van de aansprakelijkheid van aannemer: wijk expliciet af van artikel 7:758 lid 4 BW in de aannemingsovereenkomst

De aannemer zou in de aannemingsovereenkomst (bij een niet-consument als opdrachtgever) de volgende tekst kunnen opnemen: “In afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW komen partijen overeen dat aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk, behoudens het bepaalde in § 12 UAV 2012”

Klik hier voor deel 1 van het tweeluik Wet kwaliteitsborging voor het bouwen - Wkb: vergunningaanvraag van een leien dakje