Datum: 04 september 2018
Gewijzigd 14 november 2023
Leestijd: +/- 2 minuten
In de bouw komt het nog wel eens voor dat een aannemer een gerealiseerd pand onder zich houdt om betaling van openstaande facturen door de opdrachtgever af te dwingen. Dit zogenaamde retentierecht kan een doeltreffend pressiemiddel zijn, maar in de praktijk gaat het nog wel eens mis. Dit bleek ook maar weer uit een recente uitspraak van 24 juli 2018 van de rechtbank Limburg. Een aannemer uit Sittard oefende het retentierecht uit vanwege een openstaande vordering van meer dan 300.000 euro. De opdrachtgever was het hier niet mee eens en startte een kort geding procedure. De opdrachtgever kreeg gelijk en de rechter oordeelde dat de aannemer per direct de bouwhekken moest verwijderen omdat hij ten onrechte het retentierecht uitoefende.
Naast een gerechtelijk verbod om retentierecht uit te oefenen, loopt een aannemer bij onrechtmatig gebruik van het retentierecht ook het risico dat hij opdraait voor eventuele schade die een opdrachtgever lijdt. In dit artikel staan daarom vijf praktische tips die bijdragen aan een geslaagde uitoefening van het retentierecht.
Het retentierecht is een wettelijke bevoegdheid van de aannemer, maar in veel algemene voorwaarden en standaardbestekken wordt het retentierecht door de opdrachtgever uitgesloten. Controleer dus voorafgaand aan het uitoefenen van het retentierecht altijd of dit volgens de contractstukken wel is toegestaan.
Bij uitoefening van het retentierecht moet vast staan dat de opdrachtgever niet aan zijn verplichtingen voldoet. Dit betekent bijvoorbeeld dat de betalingstermijn van een openstaande factuur is verstreken. Pas als aannemer vooral op bij (meerwerk)facturen waarover discussie bestaat. Als achteraf blijkt dat onterecht of voor een te hoog bedrag is gefactureerd, dan kan de uitoefening van het retentierecht onrechtmatig zijn.
Uit de aard van de overeenkomst moet volgen dat de aannemer de feitelijke macht heeft over de bouwplaats. Dit betekent kort gezegd dat de aannemer bepaalt wie toegang heeft tot de bouwplaats. Veelal is sprake van feitelijke macht indien de aannemer de bouwplaats heeft ingericht met materieel, bouwketen of materialen en de bouwplaats met bouwhekken heeft omheind. De aannemer doet er goed aan tijdens de uitoefening van het retentierecht de feitelijke macht te bewaken door de bouwplaats afgesloten te houden en derden slechts in uitzonderingssituaties én onder begeleiding toegang te verlenen. Let op, onderaannemers kunnen doorgaans geen retentierecht uitoefenen omdat zij slechts een onderdeel van het werk realiseren en in dat geval alleen de hoofdaannemer de feitelijke macht heeft over de bouwplaats.
Het retentierecht werkt niet alleen tegen de opdrachtgever, maar ook tegen derden. Dit moet dan wel duidelijk zijn voor derden. Plaats daarom op de bouwhekken duidelijke borden waarop staat vermeld dat er retentierecht wordt uitgeoefend. Een andere mogelijkheid is het retentierecht in te schrijven bij het kadaster zodat bijvoorbeeld bij overdracht van het pand of beslaglegging het retentierecht wordt opgemerkt.
Voor een opdrachtgever is het retentierecht een ingrijpend middel. De opdrachtgever kan immers niet beschikken over het pand met alle gevolgen van dien. Zeker als de opdrachtgever de factuur betwist, kunnen er complexe en kostbare juridische discussies ontstaan. Weeg daarom vooraf af of er ook minder ingrijpende middelen zijn om betaling af te dwingen.
Het retentierecht is in de bouwpraktijk een veelgebruikt pressiemiddel ten gunste van de aannemer. Over de praktische uitoefening van retentierecht bestaat vaak discussie met gerechtelijke procedures tot gevolg. Reden genoeg om bovenstaande tips ter harte te nemen.
Als advocaten voor ondernemers begrijpen wij het belang van voorop blijven. Samen met ons heeft u alle kansen en risico’s in het vizier. Neem gerust contact met ons op en laat u persoonlijk informeren over onze diensten.